汪羽签完了购房合同，就开始按照经纪人的要求准备起了贷款材料。
一些证件是最基本的，夫妻双方身份证、户口本、结婚证，一一摆好，放进文件袋。
收入证明和收入流水最为重要，经纪人反复强调。收入证明单位可以给开，那么就差收入流水了。
汪羽想，去银行打一份记录就行了吧，她觉得这是很简单的一件事，经纪人有点过分紧张了。
次日上午，汪羽出现在建设银行。取号、出示身份证和银行卡，申请打出近半年流水明细，一切只用了10分钟。
搞定！汪羽觉得真是很简单，她立即打电话给经纪人：“资料齐全了，下午去办贷款吧，时间还是之前约好的。”
下午2点钟，银行负责贷款的专员看着汪羽的流水，面露难色。
“您这个卡，都是消费记录？有工资收入进账吗？”
“今年由于疫情原因，公司经营不善，所以近4个月没有拿到过工资了，但是等公司缓过来，肯定会把欠的工资补上的。”
“那目前我们没办法证明您有稳定的还贷能力啊 ，按照要求，必须得提供可以覆盖贷款月供金额2倍的收入流入才行。”
“我爱人的行不行？他做销售的，虽然没有固定的工资，但是按销售业绩也有提成收入。
还款肯定是没问题的，我有理财，股票、基金都有收益，再不济还有存款呢。”
汪羽急切地表达着自己的还款能力和意愿。
然而，她看到贷款专员摇了摇头。
贷款前，经纪人跟她说，要求她提供银行流水以证明她有还贷的能力，否则银行不会审批贷款的。
但是她没想到原来证明还贷能力，跟她想的完全不是一回事。
什么是收入流水？贷款是大多数购房者都会遇到的问题，毕竟不是每个人都是土豪。
贷款需要准备的资料，在贷款前经纪人都会详细告知，除去一些基本的身份证明文件外，有一项最为重要，那就是收入流水。
什么是流水？
就是我们在银行发生的收支业务交易明细。
每月发的工资、收的房租、年终奖、绩效、公司分红都可以算是收入流水。
日常的花销、转账等扣款就是支出流水。
收入与支出流水就构成了一份完整的流水明细。
而汪羽的案例中，可以看到，她所能提供的流水只有支出却鲜有收入。
对于银行来讲，这无法证明她的还款实力。即便她有强烈的还款意愿，可是如果银行评估她的实力不足，那么贷款就不是那么容易了。
而一份稳定的工作，每个月稳定的收入，是银行审核借款人还贷能力的首要标准。
什么样的流水是有效的？对于银行来讲，流水分为有效流水和无效流水。
有效流水必须具备稳定性的特点。
稳定的工资收入、房租收入、年度或者季度分红都包含在内。
而无效流水包括但不限于个人理财收益、家人转账、偶尔的他人入账、大额进账又出账等，简单来说，就是不稳定的收入。
银行只通过借款人每月稳定的收入来核算其可贷款的金额，也就是有效流水才能决定你的还贷能力，进而评估你的贷款额度。
而汪羽的理财、股票、基金只能算是补充性资产，不算稳定收入，故而不能以此作为评估条件，或者说她的理财其实在贷款这个环节上没有价值。
银行更信赖怎样的流水？必须是稳定的收入，余额可观，月均收入覆盖月供2倍以上最为完美。
假设汪羽本次贷款的月供是1万，那么每月收入要在2倍以上，也就是2万。
但她现在还有一笔车贷，每月还款3000元。
这样的话，算上房贷，她每个月就要还13000元，那么每个月要至少有26000元的收入流水才可以让银行信服你有还贷能力。
然而，在现实中，有些公司并不是把员工的收入按时足额转到工资卡上。
很多时候为了合理省税而直接发放现金，转入工资卡的金额并不是全部的收入。
那像这样的情况，我们该怎么办呢？该如何证明自己的收入水平？
如果借款人工作单位非常稳定，在国企、央企、事业单位或者上市公司等知名企业，同时贷款金额不是特别高的话，300万以内的话，可以只提供盖有工作单位印章的收入证明即可。
但是对于一般的，并非名声显赫的中小型企业来说，稳定的工资流水最有说服力。
但如果不能提供稳定的收入流水证明的话，那就要具体问题具体分析了。
每家银行的批贷政策不同，知此知彼，才能争取到最合适的贷款。
如何打造一份优秀的流水？经历一番折腾，汪羽最终也拿到了银行的批贷函。
因为通过深入沟通，发现她一直在做一份兼职，只不过对方一直通过微信转账的方式进行工资结算，且对方可以为她出具单位盖章的收入证明。
而且她也拿到了目前入职的公司近期会结转工资的承诺，在经过核算后，流水的问题终于得到了银行方的认可。
为了避免在贷款时出现问题，我们给像汪羽这样的贷款人一些建议：
首先，工资收入最好使用银行卡转账，且保持同一张卡，不要来回切换。
尽量不要接受现金发放的方式，容易解释不清楚来源，导致无法认定为工资收入。
其次，五险一金也是对稳定工作的有效证明，所以不要轻易断缴。
最后，征信很重要，不要让自己有逾期这样的经历。
有目的性地丰富自己的银行流水，让贷款变得更加容易。