日前，市委主要领导在鹿城区调研都市振兴工作，实地察看滨江CBD建设。他指出，市委市政府下定决心、集全市之力推进滨江商务区建设，就是要高标准打造瓯江新城，引领带动温州都市振兴。
从上述动作、表述可以看出，在拥江发展战略背景下，滨江CBD被提升到了前所未有的高度。
结合今年以来滨江CBD的各项动作来看，这座被温州人期盼已久也失望已久的CBD，今年来真的了，且还有了极大的思路转变。
温州人都知道，谋划了20多年滨江CBD，进展缓慢。从世纪之交确定的杨府山商务区，到2007年拓展为滨江商务区，当初提出的“3年整体推进，5年初见规模，10年基本建成”的计划，已成为过去式。
如今，作为滨江商务区核心板块的滨江CBD，依旧仅小范围建成，离预期目标存在巨大的差距。
滨江CBD现状
为什么这么慢？本质上看，普通地级市高端服务业有限、商办物业投资回报率低。在此情况下，温州商务楼还分散布局，对CBD冲击严重。
撇开上述原因，就滨江CBD本身而言，回顾其建设历程，发现存在以下几个问题，导致错过了几次好时机。
1.拆迁难。
最早的规划是100%商业、商务功能，滨江CBD有大量民房需拆迁、异地安置，而原住民不同意、拆迁无法推进，开发、建设更是无从谈起。
当时温州民间资本雄厚且狂热，建设一座CBD轻而易举，却因未拆迁而无法出让土地、启动建设。
早期建设的会展中心、香格里拉酒店、金融集聚区、22中，较早落地温州金融保险产业项目，都建在无需征地、拆迁的江涂之上。
2012年的滨江CBD，尚有大片民房
直到2016年温州启动“大拆大整”，滨江CBD的民房才被基本拆除，腾出土地进行开发，也有就地安置，才有了近两年土地出让、建设加速。
但此时，经历过“老高事件”的温州人，即便没有元气大伤，也无比谨慎，扩张、投资欲降低，青睐相对保险的住宅。
2.理念落后。
滨江CBD早期集聚了一部分金融机构总部（市分行/分公司），但后续未引进其他产业。以商务楼安置拆迁厂房、以住宅带动商务楼建设，却没有引进知名企业。
滨江CBD还一度“躺平”。前些年，不少地块规划修改为住宅，规划建设超高层建筑群的地块临时建了滨江大排档，滨江云谷未来社区在CBD绿廊旁建设人才公寓。
与商务楼群形成鲜明对比的滨江大排档
2021年初上半年，楼市迎来难得的土拍热潮，滨江CBD却因建设了滨江大排档、钉子户未清零等原因，错失了这千载难逢的契机。
3.不够重视。
滨江CBD一直少有新项目落户。2015年起楼市整体向好，城市化加速，但滨江CBD在自2014年初到2018年底近5年时间里，没有任何商业项目落地，仅出让了少量纯住宅地块，动静还不如楼市更差的2011-2014年。
同时，那些年，温州城市建设重心在中央绿轴区域，无法两线作战，将滨江CBD的建设时序延后。最终，大量银行、保险机构落户中央绿轴区域，甚至规模反超滨江CBD。
经历多年慢条斯理之后，今年以来，滨江CBD的开发、建设理念，出现了重大转变。
今年3月，市国土空间规划委员会审查了滨江云谷未来社区一期建设工程调整方案，CBD绿廊旁的人才公寓改为商务楼。有传闻称，部分地方国企将入驻。
今年4月，温州美术馆三种设计方案公示，由市民投票，并计划今年动工。
今年5月，会展二期以南4宗地块，沿汤家桥路2宗重新改回商务用地。其中，E-04/07地块已于上月出让，除住宅外还将建设180-220米超高层商务楼。
以上规划功能调整，既提升了CBD都市形象，又能更好地实现商务规模扩大、功能集聚，确保CBD的纯粹性。这时候，滨江CBD该加强产业导入了。
滨江CBD示意图
早在2017年，市委政研室组织调研组集中访谈了温州11家上市公司时，就有多家企业高管建议，打造滨江CBD上市企业总部经济集聚区，形成规模与集聚，以更好的城市环境与生活配套，满足高端人才需求。
上月底，在市2022年第二季度重大项目集中签约活动，华峰集团、正泰集团、万洋集团、中广核新能源公司、民商银行、省能源集团、省海港集团7家企业签约入驻滨江CBD。
来源：温州鹿城发布
这也印证了温州将集全市之力建设滨江商务区的誓言。这里有本地头部企业，也有央企、省级国企驻温机构，为滨江CBD注入了总部经济力量，让CBD告别了单一金融功能。
本地头部企业入驻滨江CBD，有利于温州分散在周边工业区、郊县甚至乡镇的企业总部实现集聚、留在温州，推进企业治理、经营模式的现代化，更好地吸引人才。
央企、省级国企的进驻，将缩小温州在这方面与直辖市、省会城市、计划单列市的差距，为温州注入更多优质资源、提供更多优质就业岗位。
按这样的招商思维，温州的可利用资源还有很多，若全面推进恐怕滨江CBD不够用，这样看来前些年土地功能改住宅还是太多了。
当然，签约只是一个不完全确定的开始，最关键还是项目落地，只有企业花钱拿地，才基本具备确定性，后续建设、运营才有保障。因此，有关部门还需紧盯这些企业，加速签约项目落地。
为什么滨江CBD慢了20年，突然就加速了？因为它受到重视了！
今年，温州提出拥江发展战略，以滨江CBD为核心、涵盖瓯江两岸的范围，建设瓯江新城。滨江CBD就此成为瓯江新城核心区、温州拥江发展的主抓手。
同时，根据省委主要领导在温调研时的重要讲话精神，要打造更多具有重要战略意义、彰显历史人文底蕴、展现大都市区功能品位的城市新地标。滨江CBD，承担了这项重任。
滨江CBD示意图
在温州城市转型、产业升级、打造大都市的背景下，滨江CBD对温州城市形象、产业集聚、能级提升，将起到重大作用。那么接下来，滨江CBD还将有什么大动静？
从滨江CBD开发现状来看，会展路以东区域已基本开发完毕，CBD绿廊以南也在建设多个住宅项目，滨江大排档以西的地块也已（即将）出让。那么，接下来滨江CBD的可开发地块，主要在CBD绿廊沿线、鹿角湾、滨江大排档。
滨江CBD待开发项目区位示意图
其中，在CBD绿廊沿线，滨江云谷未来社区已代建3个地块、5幢商务楼，剩余西侧、北侧还有9宗商务地块正在招商，规划打造9幢高约100-160米的商务楼。这些地块，很可能对接刚刚签约的7家企业。
沿CBD绿廊向东，现滨江花苑处，规划建设2幢高约100米的商务楼，但滨江花苑的未拆迁，也影响了CBD绿廊的建设。
CBD绿廊示意图
鹿角湾即原会展二期地块，是温州要打造新地标，将打造一座文化、商业、休闲区块，衔接起华润时代万象综合体、温州国际会展中心、规划中的超高层建筑群。不过，该地块尚有一处建筑未拆除，眼下难以推进。
鹿角湾示意图
至于滨江大排档地块，规划打造高约200-350米的超高层建筑群，结合周边其他超高层建筑，未来将展现大都市形象。
但是，超高层建筑建设成本高、投资周期长，非普通房企能承受。该地块规划为纯商业、商务地块，没有住宅作为利润，企业投资积极性不高。
超高层建筑群示意图
因此，这片规划中的超高层建筑群，既是滨江CBD成功建成的突破口，又是其开发、建设中的难点。这也是该地块临时打造滨江大排档的原因之一，预计它还将持续运营多年。
待上述项目全部建成，滨江CBD将完成开发，没有剩余地块。
因“寸土寸金”，今后土地利用率低、与CBD功能不符、不存在辖区的22中，有可能原温州职业中专那样，在规划修改、学校外迁、校舍拆除后启动商业开发。
温州国际会展中心南侧广场、绿地，香格里拉酒店停车场，这些低效用地也或将商业开发。
滨江CBD项目布局示意图
伴随着七都大桥、府东路隧道的陆续建成，七都西岛头、瓯江北岸北外滩，其规划的商业、商务功能，也将承载滨江CBD的外溢。
届时，瓯江两岸将真正成为温州的城市窗口，不仅展现现代化都市风貌，更是温州高端服务业、知名企业、优秀人才的聚集地，对瓯江北岸的永嘉、乐清产生凝聚力，对温州南部郊县及浙南闽北其他城市形成辐射。
滨江CBD示意图
滨江CBD的未来很美好，但建设历程必然是曲折的，这一切的实现，还需一些时日。
就滨江CBD的现状而言，还是不尽人意的。即便是基本建成的金融集聚区，没有CBD应有的高端感，仍是浓浓的“工地感”，除上班族外对其他市民缺乏吸引力。其中，CBD绿廊未全面建成，成为重要问题。
为什么CBD绿廊如此重要？正如中央绿轴区域的世纪公园、龙湾中心区的龙翔湖公园、瓯海中心区的亚运公园，这些“绿轴”都成为所在新区的重要形象、纽带，为周边吸引优质资源、引导人流、推进建设，起到了重要作用。
如今，CBD绿廊没有全面动工、仅建成城市阳台一小段，其余地块均以临时密集种树（疑似苗圃基地）作为土地预留，还被滨江花苑阻断了，仍有“躺平”嫌疑。
简单种树、预留土地的CBD绿廊
据市网络问政平台上有关部门回复网友称，因地铁M3线方案、线型、规模均未最终确定，无法提前预埋，需待地铁M3方案基本稳定后，才能启动设计、建设。
即便如此，我们认为若能临时铺设草坪、简单进行绿化，作为城市公共开放空间，供市民春秋季露营、夏季夜间举办夜市等活动，在城市形象、人气集聚、知名度提升等多个方面，要远远好于现在的密集种树。
滨江CBD需要大项目，但眼下更需做好这些小细节，让市民对其有所改观，聚集更多人气，才有利于增强吸引力，推动更多大项目的落地。
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