探案 | 主业步子稳副业步子大，碧桂园刚发的财报很靓。
疫情下，线下实体经济遭遇重创。尤其是房地产业，面对未来经济下行、消费存在不确定性的背景，看空之声再起。但碧桂园在8月25日发布的2020年中报，不但秀了一把行业领头羊的实力，也为行业注入了一支强心剂。
报告显示，碧桂园在前6个月总收入1849.6亿元，净利润为219.3亿元。同时，第三方机构克尔瑞统计的全口径销售额排行榜中，碧桂园销售金额3723.1亿元，居行业第一。
当然，房地产业的内行都清楚，在这一行当，有一些指标的重要性不逊于营收、利润。比如销售回款率是衡量企业经营能力和健康度的重要指标，代表现金流充足，抗风险能力强。
在这一层面，碧桂园上半年权益物业销售现金回笼约2509.3亿元，销售回款率达到94%，已连续5年高于90%。加上“可动用现金余额高达2055.2亿元”、“净借贷比率仅为58%，远低于行业90%的均值”等数字，有业内人称：“这是一份稳到没短板的业绩财报。”
纵览房地产中的头部企业竞争，碧桂园的打法有几分田忌赛马的兵法味道。
万科的领导人具有明星的光环效应、恒大在足球领域可以稳压所有竞对、保利在一线城市做精品物业的属性明显……他们身上各自的标签感很强。
而在全国全线城市布局的碧桂园，总能在局部战场基于恰当的策略与打法，建立优势，再把若干个局部优势组合在一起，就让自己成为近四年来复合增长率最高的房地产企业。
大基本盘的全线覆盖与纵深
碧桂园的2020年中报显示，截止2020年6月底，碧桂园在中国内地已签约、摘牌的项目总数为2662个，遍布内地31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县。一线城市覆盖100%、三线城市覆盖接近90%，布局广泛，而且均衡。
规模构成了碧桂园大基本盘的维度之一，另一个维度是产业链的纵深。
碧桂园总裁莫斌在业绩说明会中提到，碧桂园在六个方面发力：高效率、成本力、产品力、营销力、服务力、科技力，然后形成合力。这绝非一朝一夕之功。
早在2010年，碧桂园就开始变革迭代，在项目规划、产品设计、建筑工程、后期装修整个模式进行了标准化、智慧化的流程改造，这决定了碧桂园在全国扩张的同时还能保证品控，并缩短开发周期。
同时，碧桂园在房地产开发层面坚持进行垂直重度整合，如规划设计、材料供应、建造，再到绿化、装修、物业、销售，甚至涉及到酒店、学校、商业、医疗，如旗下的广东博意建筑设计院拥有4000多名设计师，具备建筑工程设计甲级资质。同时，旗下教育集团和物业管理企业也都已成为了上市企业。
在消费者端，这些具有前瞻性的组织变革与产业链布局可以直接转化为产品的销售力和口碑。
比如规模大、开发周期缩短（高周转），在消费端的认知就是不需要担心延期交房、不用担心开发商跑路。
掌控产业链的各个环节也就意味着打通成本低，为业主提供一体化优质服务的成本低。有业主对碧桂园精装房的评价是：“质量过得去，但价格和人家毛坯房差不多，还要啥自行车？”
依托全产业链优势，降维打击
碧桂园能在过去高速增长，本质上还是企业在提供居住解决方案的能力上不断打磨，厚积薄发的结果，而最能体现房地产商综合能力的区域，其实不是一二线城市，是三四线及以下城市。
今天，外界持续有一些对三四线城市看空的声音：如消费下行、库存压力大、一二线城市对人口的虹吸效应、棚改退潮、房价阴跌等等。
但碧桂园在三四线城市的业绩非常亮眼，2020年中报显示，度过被疫情严重影响的2月后，碧桂园在三四线城市的销售额自3月起，平均每月同比上升11%，甚至要优于一二线城市单月销售同比变化水平。
根本原因在于：评判一个行业在某个区域的发展前景，“大势”是重要依据，但对企业个体而言，不论大势好坏，跑赢竞对才更重要。
在网络上曾有个关于“为什么碧桂园在2019年上半年销售额第一”的问题，网友的回答真实反映了三四线城市过去的房地产竞争状态和消费者的需求心声。
有回答提到，自己刚刚买了碧桂园的房子。在自己所住的小县城，开发商基本都是本地土老板，一线城市白领们想象不到的乱象，这里几乎都有，比如因为各种原因交不了房、下不了房产证，物业把控装修，甚至还有户型和图纸不符合的状况出现。
该答主说，买碧桂园的房子不用担心五证齐全的问题、不担心拿不到房产证、高周转不担心延期交房、不担心黑心物业、绿化好、户型好……这就够了。
总之，回答的看法比较一致：在三四线城市，碧桂园等于拿自己在一线城市的标准和服务降维打击，自然吊打其他开发商。
碧桂园常务副总裁程光煜在业绩说明会上表示，碧桂园长期看好三四线城市，因中国城镇化红利还将持续。尤其是在2020年，新基建全面铺开，加上300万以下城市人口还在增长，进一步拓宽了碧桂园在三四线城市的发展空间。
提升区域精细化投资水平，精确制导
虽然具有绝对优势，但碧桂园在发展也非常注重稳健。如程光煜所说，在每个城市的具体项目选择上，碧桂园会仔细研究供求关系，及项目是否符合自身投资标准，进行审慎的拓展和投资。
拿全国布局来说，碧桂园在2015年正式提出“巩固三四线，拥抱一二线”的战略，当时的一个标志性事件是在上海嘉定拿地，象征着碧桂园在广州外，真正落地于国内的一线城市。
碧桂园当时在嘉定区拿到的地在徐行镇，地铁11号线、7号线汇集。一位上海读者告诉【商业街探案】：该位置不算上海的核心区，但来往交通还比较方便，比如11号线可以去到徐家汇。对很多人来说，如果认为核心区居住成本太高，住在嘉定徐行也是个不错的选择。
有业内人士认为：碧桂园进入一二线城市的步子就很稳健，并不急于在核心地段做高端物业，和在此领域强势的房产商对垒，而是先做核心城市都市圈的拓展，承接核心圈的外溢需求。这和一些房地产商按照行政区域划分圈地的模式完全不同，也体现了碧桂园对成本和风险的敏感。
此外，碧桂园在扩张时会结合针对特定区域的精细化管理，保证整体发展的可控性。
碧桂园将目标城市或区域分为三类：积极进入、机会进入、暂不进入，分别对应着三种存量状态：库存短缺、库存合理、供应过量。碧桂园决策依据的是城市库存的关键指标：如有预售证未售面积、在建未有预售证面积、拿地未开工面积、未来12个月计划供地面积、月均销售面积和平均开盘时间等。
不断提升的精细化投资水平，不但让碧桂园能谋现在，也能谋未来。
碧桂园如今进入的三四线城市中，85%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的84%。
更重要的是，碧桂园的“大基本盘”里，已经前瞻性地精准布局了长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群，契合了国家重大区域发展的战略。
尤其是珠三角领域，截至2020年6月底，碧桂园位于粤港澳大湾区内已获取的权益可售资源约3088亿元，潜在的权益可售资源达3182亿元。粤港澳大湾区毗邻香港，考虑过去一年陆续发生的各类事件，该区域的发展前景应该不需要过多证明。
跨界创新：科技、农业、房产三轮驱动全产业链内循环
碧桂园的发展呈现出一个有趣的状态：在主营的房产业务上注重风险控制，发展稳健，但是“副业”的跨界创新层面，从2018年开始，步伐很大。
碧桂园的科技之路主要体现在机器人的研发、生产和应用。而碧桂园的机器人又分两类：
第一类是建筑机器人，其在2018年7月成立了博智林机器人公司，如今公司生产的机器人已经能在项目上应用，能够在保证施工质量的基础上，完成地面整平、楼层清洁、通用物流、室内喷涂、钢筋自动加工等多项施工工序。
第二类是餐饮机器人。19年开始，碧桂园成立全资子公司千玺机器人集团，相继推出迷你雪糕机、集装箱煲仔饭、火锅智能配餐机器人等，成为国内第一个连锁机器人餐厅品牌。
在农业层面，碧桂园在2018年5月成立碧桂园农业控股有限公司全资子公司，致力于全产业链现代农业建设，如在黑龙江建三江开展大型无人化农场试验示范。
看上去，机器人、农业、房产三个产业风马牛不相及，但内在逻辑很清楚：因为疫情这一催化剂，未来，经济下行、逆全球化、经济内循环的趋势不可避免，每个企业在告别了高速增长红利后，都面临着两个基本问题：1、降本增效；2、建立新的竞争力，找到新增长点。
机器人、无人农场都代表着碧桂园在无人化，也就是在降本增效上的探索。这一点不需赘述。至于未来，碧桂园也早有布局：投入到新型城镇化的洪流中。
再以三四线城市为例：众所周知，对一个城市而言，支撑房地产长期稳健发展的核心条件是：城市有持续的流入人口。
对三四线城市来说，随着户籍制度的变革和经济发展的态势，被动等待农业人口流入、吸纳一二线城市人口走不通，必然要通过新型基础设施的建设，来提高城市的竞争力。
在各个城市中，不论旧有的商业业态，还是正在建设布局的商业业态，都需要综合考虑人们的生活、工作、消费场景，商业地产也需要从功能性竞争升级到场景竞争。比如今年多家地产商开始引入盒马鲜生，其不仅仅是引进一个知名品牌引流，更看重如何通过双方的深度捆绑合作，迭代数字化能力，给业主、顾客提供更深度的体验。
因此，对碧桂园来说，投资贝壳找房，可以理解为一个财务行为。但跨界餐饮的过程里，必须自己成立全资子公司，深度掌控，因为餐饮和房产、商业地产协同最紧密，而餐饮背后的各类机器人设备未来在理论上可以部署到碧桂园的各个项目里，成为创景创新、优化体验，并获取更多消费者行为数据的端口。同理，碧桂园跨界农业的想象力也在于此。
未来，碧桂园会基于自己庞大的直接和间接投资，扶持细分行业里领军企业，协同、联动，形成全产业链内循环，再发反哺自身主营业务房地产的全产业链革新。可以期待的是，为了支撑这一图景，碧桂园的组织也许会再次大幅变革，在集团内形成“大基本盘+小组织”的新型结构，推动前台的动态创新。