3月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，与上月保持一致。
根据“MLF利率下调——银行综合负债成本改善——LPR报价下调”的传导机制，因为3月15日MLF利率未变，LPR保持不变符合规律。且美联储已于北京时间3月17日开启加息，考虑外部环境因素，3月LPR未调降在预期之内。
但在3.16金稳会专题会议后，一部分人认为在“外紧内松”的货币政策格局下，对3月LPR调降仍抱有一定预期。
那么，3月LPR未调降，是不是就意味着房贷利率不降？会不会影响地产预期的回升？楼市销售何时才会企稳？
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为什么LPR未降，但房贷利率在降？
首先，还是要明白LPR的形成机制。 LPR并不是由央行来规定的，而是每个月20号（遇节假日顺延）9点前由18家银行向全国银行间同业拆借中心提交报价，去掉最高和最低报价后算数平均取整得出的LPR。
有券商研究机构同时认为，年初以来银行持续加大信贷投放力度，降低实体经济融资成本，负债成本走高，报价未能达到导致LPR下降的最小5BP步长，制约了LPR下行。
虽然2月份和3月份LPR连续2个月未变，但是据市场消息，多个城市的房贷利率还是下调了。
据贝壳研究院统计数据，3月份103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点，降幅较上月分别扩大4个、6个基点，创2019年以来月度最大降幅。
103城中，有82城房贷主流利率下调，苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%，苏州最低至4.65%。
为什么LPR未变，而房贷利率却可以下调呢？这个很多人可能理解，但可能也有人还不明白。
简单说就是，房贷利率=LPR+点数，银行可以通过改变加点的幅度，来实现房贷利率调整。
这也是为什么虽然2月份LPR未降，但是3月份有那么多城市房贷利率出现下调的原因。
但需要注意的是，对已经按揭买过房人来说，“点数”是按照所签的房贷合同里所写固定不变的，只有LPR调降，房贷利率才会跟着降。
而且和加点幅度相比，LPR调降幅度有限，并不能显著降低购房成本。
而对于想买房并用按揭贷的人来说，即便3月LPR未调整，但是各地银行在纷纷下调加点幅度，房贷利率还是下降的。
而且有的地方下调还比较大，比如成都，3月首套房利率下调69个基点，二套降低34个基点，
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为什么银行会主动下调加点幅度？
为什么各地银行会主动下调加点幅度呢？
其一，房贷按揭利率潜在下行空间充足。
2月22日平安证券曾发表一篇研报，题为《按揭利率下行还有多少空间》，其中提到，2021Q4全国个人按揭综合成本5.63%，为同期5年期LPR的1.21倍，上浮比例为2009年以来最高水平。
对比2009Q2和2016Q3两轮低点，当前按揭利率对应平均下降空间分别为2.23pct和1.27pct，潜在下行空间依旧充足。
其二，开年各家银行住房按揭贷款额度充足。下调按揭利率，也是极响应政策和市场诉求、助力楼市企稳回温的举措。
03
楼市销售何时才会转正企稳？
虽然本月LPR未下调，但很多城市房贷利率实实在在地下调了。
那么，楼市销售何时才会恢复企稳呢？
平安证券也给出了一个研究结论，从2014-2015年、2018-2019年的经验来看，楼市销售转正企稳大概滞后房贷利率下行约7个月左右。
而据贝壳研究院数据，本轮按揭利率在2021年9月见顶，按照7个月左右滞后周期，理论上进入二季度（4月）销售有望逐步企稳。
但是，2 月新增居民中长期贷款掉头为负，业内对按揭贷支持政策促进销售的效果多有担忧。
亿翰智库认为，如果是因为限购、限贷、限售等政策性因素限制了需求释放，那么政策端的适度调整，会带动需求的良性释放。
但现在问题的关键是，经济增长承压，多行业经营艰难，如地产、餐饮、互联网、教育等，人们或收入受损，或工作无保障，生活压力上升，即便有购房意愿，部分购买力也已缺失。
所幸，天风证券研究表明，当前需求侧还未对政策出现明显的钝化反应，但受疫情影响预期出现转弱迹象，需求侧需要进一步的托底政策来强化信心。
亿翰智库也认为，政策的必要扶持已迫在眉睫。
3、4月份还是房企偿债高峰（海外债+境内信用债约1700 亿元左右），如果房企处于持续缺血状态，市场行情持续未见转好，短期内大概率或将出现多家房企因无力偿债而倒下的局面，风险或难掌控。 表态是表态，行动是行动。
金稳会之后，房地产及上下游产业链上的各方，都在期待见到民企融资困境破局及楼市销售回暖的“实招”及“实效”。