深圳的楼市有哪些松动的空间呢？
楼市筑底了，在高层会议精神“支持商品房市场，更好满足合理的购房需求”，预示了楼市调控的放松，同时央行降准，银保监会也表示支持自住和改善型住房需求，住房调控政策边际宽松了。
目录
一、数据显示明年深圳的房价将趋于合理，与2018年的水平相当了。
二、房地产调控放松的政策的释放哪些信号。
三、深圳楼市的调控政策存在哪些放松空间。
一、数据显示明年的房价比GDP回到2018年
房价是与经济发展关联紧密、靠货币推动的，回去看20年前深圳的房价只有4、5000元一平方还是关内，20年后为什么这么高，一个长期的主要原因就是经济的发展累积的财富沉淀到房产中，其他人口因素、供求关系、金融政策等也在中短期形成影响。本节主要研究经济发展也就是GDP与房价的关系，采用的GDP是名义GDP，也就是包含了货币宽松造成通胀的GDP，这与国家每年公布的同比GDP不同，是同比GDP+CPI。
以2010年这一年的房价与GDP的比值设为1，研究此后十几年的数据。
房价GDP比值
把2010年的房价与GDP的比值设为1，2011年是0.85,2012年是0.88,2013年是1.06,2014年是1.04，这是比值在1左右的时代。2011年房价下降，是明显感觉到低的。2012年1月买房的朋友就买到了最底部。
这一比值在2015年，在930、330政策的影响下，房价涨了55%，GDP增长9.87%，房价与GDP的比值达到了1.47，货币的超发使房价GDP比值上了一个新台阶，当时感觉价格的确非常高了。
2016年的比值是1.51，继续在高位。
2017年房价涨6%，GDP增长12.5%，这一比值变为1.42，比值下降了，感觉房价的涨幅缓和了，可以接受了。
2018年房价没涨，GDP增长8.53%，比值变为1.31，是在新台阶上的合理水平。
2019年比值1.31，这是房价在双11后上涨对比当年的GDP增长。
去年房价涨幅较大，到今年1月房价比2019年上涨了20%，GDP受疫情影响去年只增长了3%，这一比值就达到了1.56，超过了2016年，明显偏高了
综合各方面调研，今年房价平均下降了10%，GDP增长按保守的7%计算，今年的比值就是1.4，回到了2017年的水平。
如果明年房价不涨，GDP继续增长7%，那么这一比值就是1.31，回到2018年、2019年的水平，如果2023年还不涨，那就比2018年的水平还低了，这个可能性是非常小的。
所以说明年房价不涨的话对房价的感觉就与2018年一样了，这就是房价与经济发展的比值关系。从数据上看，明年房价继续下降的概率非常低，小幅上升的概率非常高。
二、地产调控放松释放哪些信号
高层会议对于房地产发展也给出了明确的回应。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
此次会议提出对合理住房需求的支持，具有非常重要的信号意义。
第一，商品房市场明显受到支持，“支持”一词已经是非常强的信号了，后续各类政策，包括金融政策、购房政策、税费政策都应该给予支持，所以是一次全方位的有放松性质的政策表述，对于全国的楼市来说可能是全面放松。
第二，支持商品房市场，目的是为了更好满足购房者的合理住房需求。如新房卖不出去房地产业怎么能发展？从这个角度看，合理住房需求也将受到更大的支持，刚需和改善型都是合理的购房需求，这和此前银保监会首提改善型购房需求的表述类似。深圳的参考价政策对改善型购房的抑制作用非常大，即使适度放开参考价，在715政策的影响下楼市也是平稳的，深圳楼市是全国房地产行业的晴雨表，这里阴天全国就会下雨，这里下雨其他地方的地产商资金链就要出问题。
第三，“良性循环”的发展目标首次提出。过去讲房地产政策，主要是将“平稳健康发展”作为目标，而此次增加了一个新目标，即良性循环。要良性循环，就不只是开发商可以正常贷款、并购贷款，他们建的房子也要卖出去，才能循环起来，现在购房者的信心受到非常大的打击，要恢复信心需要政策进一步的支持，所以接下来更大尺度的政策都有可能，否则没人买房哪来的循环，更何谈良性循环。所以此次提出“良性循环”，是对房地产产业链的一次重要表述 ，有非常强的信号意义，长期看楼市要保持松紧适度的政策。
三、深圳有多少政策放松空间
根据上一节解读，高层表态，放松地产调控，那么深圳的楼市调控政策有多少放松的空间呢？
深圳楼市的调控政策可以追述到去年的715政策
主要有三点：
1、限购、深户三年、社保三年
2、恢复豪宅税，以总价750万以上征收豪宅增值税。
3、750万以上改善首付由5成变为6成，
限购、加税、提首付，三个手段抑制楼市，如果不是下半年经营贷的入场，年底是很难翘尾的。715调控松动的可能性几乎为0。
今年调控采用了五项措施，
1、参考价调控提高首付，特别是首次置业刚需的首付。
2、严查经营贷流入楼市，直系亲属有经营贷就失去贷款买房资格和打新资格。
3、房贷额度紧张。
4、大学区政策规划，严厉打击了X区房。
5、房地产税试点预期
这五个措施的组合拳让楼市冰冻，价格下降。
日高层会议指出“支持商品房市场，更好满足购房者的合理住房需求”，银保监会此前也表示支持自住和改善需求，央行降准，房贷的额度放松了，措施3贷款额度紧张的松动是100%确定的。
如果房贷有额度，也要符合“”支持首套和改善需求”的政策，按参考价贷款政策松动可能松动，房贷按参考价上浮20%的可能性，预计有50%。
措施2严查经营贷流入楼市，会一直严格，最多在时限上会有所松动，放松的可能性为20%。
措施4、大学区实施基本是确定的，这不仅涉及到房产还涉及到教育公平，改变的可能性为0，但是应该看到大学区政策起到的是平衡房价的作用，而非单独压制房价，优质X区房下降，较差X区房反而会相对上升。
措施5，房地产税试点，试点可能会在明年深圳房价稳住，并有所回升的情况下推出，预计征收税率不会太高，可能性60%。
在五项措施两松两紧，一个看时机的情况下，明年的房价以稳定为主，继续下降的概率非常小。
四、买房跟着产业走、跟着教育走
影响房产价值的第一要素是产业，当然产业的发展首先体现在硬件环境上，先有交通、环境等基础设施，才有产业的发展，但是有了硬件不一定就有产业，现在篮子多（硬件），蛋（产业）少，所以要认清片区的产业发展，然后在选择置业。
影响房产的第二个要素是教育，教育是由教育局规划的，现在实施大学区，要普遍提高教育水平，但这需要一个过程，不是一蹴而就的，大学区对片区的选择要看片区的学校群，而不能只看一所学校。
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