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本期执笔：胡双 上海二中院执行局法官助理
涉房地产财产执行中，当房产处置价款不足以全额清偿时，建设工程欠款和抵押权所担保的主债权该如何分配？司法实践中，此类问题的分配方案做法并不统一。
本文结合案例，归纳总结司法实践中存在的不同处理方案，探讨涉房地产财产执行中建设工程价款在案款分配时应遵循的原则。
2013年5月，某建筑公司中标并承建某地产公司一处楼盘。2014年3月，地产公司为了维系建设，以该在建楼盘作抵押，向银行贷款5000万元并办理了抵押登记。2014年12月，楼盘竣工，地产公司尚拖欠工程款2000万元及相应违约金，银行贷款尚有4000万元未清偿。
执行中，法院对该竣工楼盘按照“房地一体”原则进行评估和拍卖。经评估，该楼盘房产自身价值为2500万元，对应的土地价值为3000万元。该楼盘经两次网络司法拍卖，最终成交金额为3500万元。建筑公司和银行遂针对该笔案款申请参与分配。
关于此类情形中的案款如何分配，不同法院的做法相异，主要可梳理出如下四种方案。
方案一：按照建设工程价款绝对优先原则，3500万元案款中，建筑公司就2000万元优先全额受偿，银行受偿剩余1500万元。
方案二：参考该楼盘评估价中确定的房产与土地的价值比例分配拍卖款。本案中，该楼盘房产自身价值为2500万元，对应的土地价值为3000万元，房产和土地价值之比为5：6。故针对拍卖成交案款3500万元，同样按照5：6的比例进行分配，建筑公司受偿1590万元，银行受偿1910万元。
方案三：以诉讼中确认的建设工程价款为基础确定承包人的优先受偿款。该楼盘评估价为5500万元，实际成交价为3500万元，实际成交价为评估价的63.6%。故优先受偿的建设工程价款应为拖欠工程款2000万元的63.6%，即1273万元。银行受偿2227万元。
方案四：由评估机构重新评估和分别确定拍卖成交时房产与土地的价值，进而由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。
《民法典》第八百零七条延续了原《合同法》第二百八十六条的规定，确认了建设工程价款的优先受偿款。但对建设工程行使的优先受偿权能否及于占有范围内的土地使用权，现行的法律或司法解释并无明确规定，通过对案例的检索，发现建设工程价款优先受偿权的客体仅为建设工程自身，不应及于建设工程占有范围内的土地使用权。
此外，根据《民法典》第三百九十五条、第三百九十七条以及《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款的规定可以得出，在建工程的抵押权人实现抵押权时，既可以针对在建工程，也可以针对在建工程占有范围内的土地使用权。
综上，建设工程价款的优先受偿权仅及于建设工程自身，对于建设工程占有范围内的土地使用权，则由在建工程抵押权人享有优先受偿权。因此，在对涉案房地产进行整体拍卖后，在案款分配环节应遵循以下两个原则。
1、“分别优先受偿”原则
建设工程承包人优先受偿建设工程部分的价款，抵押权人优先受偿土地使用权部分的价款。执行中，法院通常基于“房地一体”原则进行整体拍卖，但“房地一体”仅针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。故房地虽一并处分，但应当对权利人分别进行保护。
故前述方案一的做法，对拍卖款不做任何区分而完全让建设工程价款优先受偿的做法不合理；方案三对房屋和土地价值不作区分，确认建设工程价款的做法则缺乏法律依据。
2、“公平合理”原则
建设工程的建筑成本从项目组成上包括该工程的人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费等。
上述费用，从通货膨胀的角度来说一定时间内通常不会有明显增长或减少。所以，对建设工程价款的认定和受偿，从工程竣工之日到执行分配阶段也应基本保持稳定，不应出现明显的差异。
方案二的做法简单地将两者评估价的价值之比套用在最终成交价的价值之比上，既无法律依据也带来了现实的矛盾。根据公平合理原则，建设工程的相关费用在一定时期内通常不会产生明显波动。
本案中的楼盘，按照方案二的做法，建设工程价款受偿的金额是房产评估价的六四折，这就无法覆盖承包人为建设工程应当支付的人工费、材料费等“实际支出的费用”，违背公平合理原则，也不利于保障承包人及建筑工人的合法利益。
综上方案四的做法较为合理。本案中，该楼盘拍卖成交价仅为评估价的六四折，一方面可能出于竞拍者对于该楼盘潜在法律风险的顾虑，另一方面也反映了该楼盘在市场认可度上偏低，即该楼盘的评估价值被“高估”了。鉴于楼盘自身的工程造价费用相对容易进行准确评估，“高估”主要体现在土地价值上。
此种财产处置的风险属于商业风险链条中的一环，应当由银行等金融机构承担，不应转嫁到建设工程承包人身上。综上，法院在此类案件的案款分配时，应要求评估机构以拍卖成交价为基础，对该房地产楼盘的自身价值和土地价值分别进行重新评估，然后按照分别优先受偿原则进行案款分配。
来源｜上海市第二中级人民法院
作者：胡双
责任编辑 | 张巧雨
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