前不久，央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）中再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。
中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清也在《辅导读本》发表的文章中再次重申，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”（“灰犀牛”，指大概率且影响巨大的潜在危机），要坚决抑制房地产泡沫。
房地产与金融业紧密相关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
但是，由于委托贷款、信托贷款和各类交叉金融投资产品持续收缩，影子银行层层嵌套，风险隐患和房地产行业紧密交织，受疫情影响，诸多房地产企业出现司法或者经营风险，比如法律诉讼、失信违法、经营异常、行政处罚、严重违法等，房地产隐藏泡沫风险巨大，这导致涉房地产类潜在不良资产累积。
什么是房地产不良资产?
房地产不良资产主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、写字楼、存量房、投资物业等。
不良资产的投资价值在哪？
不良资产投资在整个另类投资领域的各种投资策略里面，总体上属于中等偏上的收益但风险偏低的的投资类别。
数据显示，在西方成熟市场特殊机会投资标准差（Standard Deviation）也就是风险系数、收益波动率是最低的，回报率属于中等的，基本上在16%-18%之间。
为什么说特殊机会投资风险偏低呢？
最主要的一个核心逻辑就是买的便宜。
比如一个上市公司的股票，股价没有跌之前，觉得是一个好公司去买，还是在跌了70%再去买，哪个风险更高？
一个公司的股票跌了那么多，肯定是有很多的负面消息或看起来很多风险的时间才会导致的，因为有风险、有麻烦，有各种负面因素，它才会卖的那么便宜。
风险跟收益是成正比的，区别就在于作为投资机构怎么去界定和判断风险的问题、能否解决这些麻烦的问题。
很多投资者因为对风险不熟悉和无法解决，导致他觉得这个标的风险特别大，就算再便宜也不敢下手，而对我们来说，我们判断风险的最重要的标准就是它的价值跟它的价格中间是不是有很大的偏差。所以不良资产投资的核心判断就是这个不良资产是价值和价格之间有多大空间，是否值得承担风险去投资？我们要向巴菲特学习价值投资，用“价值投资”的理念去理解和投资不良资产。
房地产不良的创新处置方式
第一、不良资产证券化
不良资产证券化的整体流程这里不再详细介绍，这个项目其实不单单适用于房地产行业，不良资产证券化可规避风险，增加资产的流动性，释放资本，通过证券化，可以将流动性较差的不良资产转化为市场上交易的证券，商业银行从而获得一块资金来源。
第二、不良贷款重组上迁
与房地产开发商谈判，以变更借款主体， 增加更有实力的担保人或增加抵押物方式重组房地产行业贷款。其中“假按揭”贷款还原就是一种典型的贷款重组模式，它其实就是指针对“假按揭”贷款普遍存在的借款主体与用途不实的问题，对符合一定条件的“假按揭”贷款还原为公司类贷款。还原之后可根据借款人还款信用记录和其他情况在规定时间后上迁为关注或正常贷款。房地产不良贷款及时重组，是快速处置不良资产的一种重要手段。
第三、以物抵债
房地产行业贷款出现不良后，与房地产开放商谈判， 要求把房地产企业最好的资产(具有保值能力及升值能力)和最易处置的资产(在最佳商业住宅位置)作为抵债资产来收取。有房产权证的优先收取，没有瑕疵的房产优先收取，以能够快递处置为销售的大量住宅优先收取，其次是商铺，以求在最短时间内处置不良资产。
第四、减免息方式
银行经过多次与房地产开发商谈判，房地产开发商承诺能够筹集到归还全部本金或本金加部分利息的资金，银行可减免贷款全部或部分利息，这是一种常见的处置手段，是商业银行主要选择的处置方式。
第五、法律诉讼方式
当房地产行业贷款形成不良后，商业银行应及时起诉，以诉催收，在各种催收方式中，始终穿插法律诉讼方式，交叉进行，给房地产开放商施加压力，以达到处置根本目的。
第六、呆账核销方式
呆账核销是指金融企业依据财务政策及核算规定，通过使用呆账准备金，对呆账资产损失进行内部财务处理的行为。
第七、不良债权转让
不良债权转让是指将一户或多户不良债权按照市场价格实行“卖断式”出让的处置方式，不良债权转让应严格遵守国家及银行信贷资产转让及不良贷款处置的政策制度规定。不良债权应公平、公正、公开，交易行为应科学合理、公开透明、简洁有效，防止产生道德风险和操作风险。
第八、引进增量资金，救活房地产开发商，盘活房地产贷款
对于信用好的中小房地产开发商因资金链断裂，在贷款进入次级以前，商业银行在严控贷款规模的情况下，可与资产管理公司协商，使其参与房地产项目融资，为这样的开发商提供所需资金，救活房地产开发商，盘活商业银行房地产行业贷款，化解房地产金融风险。
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