文丨楼叔
随着融资端的暖风频吹，房地产行业最难的时刻，可能正在过去。
日前，碧桂园集团与美的置业同时宣布获得招商银行提供的地产融资额度。其中碧桂园集团获授150亿元，后者获得120亿元额度。
碧桂园集团公告中称，150亿元额度将全部用于地产并购业务；美的置业则表示，120亿元中有60亿元的并购专项融资额度。
据媒体报道，这是去年12月初，监管部门就合理发放房地产并购贷款表态以来，民营房企并购贷款的首次落地。
就在前两天，美的置业接盘了正荣地产位于天津的项目，详情见《接盘正荣、雅居乐项目！美的置业进场收割，谁给的胆？》。今天说说碧桂园。
作为“宇宙第一房企”，碧桂园在去年承压明显，今年年初更是被曝裁员瘦身，对组织架构进行了大调整。
并购贷款开闸，为碧桂园纾困债务危机中的房企提供了机会，不过，对碧桂园自身来说，在化身“白衣骑士”的背后，它的经营压力其实没有完全解除。
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自“三道红线”和“贷款两集中”政策推出以来，房地产行业尤其是民营房企，融资渠道几乎进入冰封状态，一些陷入债务危机的中小型房企陆续出现爆雷风波。
为了防范和化解金融风险，在去年年底，央行发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，为优质房企通过并购方式为出险房企纾困提供金融支持。
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不过，从前期并购融资贷款的发放情况看，获得支持的主要是一些经营更加稳健、杠杆率更低的国企央企，如招商蛇口、华润置地等等。
所以，这一次碧桂园和美的置业成为民营房企并购融资贷款的吃螃蟹者，也颇具信号意义，说明国家对民营房企的融资支持力度在逐渐加大。
这种信号意义，在碧桂园身上体现得尤其明显。作为民营房企的龙头，近段时间以来，碧桂园在融资层面屡次迎来利好消息。
1月20日，碧桂园地产集团作为共同债务人的“建投汇宇-弘基保理供应链金融1号资产支持专项计划”正式发行，发行金额5.2亿元，票面利率5.3%。这是碧桂园集团今年以来完成的首笔融资，也是民营房企今年成功发行的首笔ABS；
1月21日，碧桂园发布公告称，公司已成功发行于2026年到期的39亿港元可换股债券，票面利率4.95%；
2月18日，碧桂园拟发行2022年度第一期中期票据，该票据注册额度50亿元；
3月1日，碧桂园集团亦宣布成功中国银行间市场交易商协会注册50亿元中期票据。
对碧桂园而言，融资渠道变得畅通，不仅能够给销售回款端减压，像专门用于地产并购业务的并购融资贷款，还能够给它在地产洗牌窗口补充资产，进一步做大规模。
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克而瑞数据显示，2021年，碧桂园以7588.2亿元的全口径销售额，位列房企销售榜的榜首。所以碧桂园的生存境况，可以视作民营房企的风向标。
众所周知，在去年碧桂园集团旗下的碧桂园服务，可谓是出尽了风头，它先后以高价收购了蓝光嘉宝服务、花样年物业、富力物业；今年2月，再次拿下了中梁物业全部股份，在管面积持续提升。
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就地产板块而言，尽管在民营房企中，碧桂园得到了较大力度的金融支持，如首笔ABS、首次并购融资贷款等，但在行业总体困难的压力投射下，它似乎也没有那么轻松。
比如，就在今年刚开年，碧桂园就被曝出组织架构调整和大规模裁员的消息。原有的106个大区，搭建还不到两年时间，就被调整压缩为65个区域公司。
随后不久，“碧桂园员工讨薪事件”，更是一度登上了微博热搜。
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行业承压，头部房企概莫能外，这并不难理解。更何况碧桂园本身也是踩线房企：
2021年半年报显示，碧桂园的净负债率为49.7%；现金短债比2.15倍，但剔除预收款后的资产负债率77%，高于70%的及格线。
由于碧桂园的规模体量庞大，到去年年中的负债总额就达到17397.87亿元，所以对于全面翻绿的日期，碧桂园也设定在了2023年6月。等于剩下还有一年多时间来努力降杠杆。
相较于融资端的利好，碧桂园棘手的地方在于，销售端的考验越来越大。
数据显示，碧桂园在去年下半年的销售环比下滑明显。其中11月权益销售额约413.5亿元，环比下滑9.78%；12月为225.8亿元，环比下滑45.39%。可以对比的是万科，万科11和12月的合同销售金额分别为431.5亿元和635.6亿元。
压力还体现在盈利能力上。
2021年上半年，碧桂园实现总收入2349.3亿元，同比增长27.02%。但净利润为224.2亿元，同比增长只有2.3%，归属于股东的净利润为149.96亿元，同比增长也只有6.11%。
来源：碧桂园2021中报
尤其是毛利率，碧桂园几乎是一路下滑。2018年到2020年分别为27.0%、26.1%、21.8%。2021年上半年进一步下降到19.7%，这也是上市以来首次跌破20%。
这解释了碧桂园为何一边扩张，一边忙着裁员瘦身、压缩成本。当然，它也是一种压力提醒——在规模继续保持增长的背后，碧桂园的挣钱能力似乎没有同步提升。
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碧桂园毛利率下降，楼市转冷、调控升级是一个重要因素，但这个因素发挥作用，主要还是因为碧桂园的战略重心放在了三四五线等低线城市。
根据2021年年中报，碧桂园内地权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市目标三四线城市的约占62%，位于二线城市目标二线城市的占27%，其余占11%。
来源：碧桂园2021中报
这些年来，碧桂园算得上是三四线城市的最大赢家，得益于城镇化、棚改货币化等利好，碧桂园的规模增长一路高歌猛进，业务版图下沉到广大中小城市，甚至还成了县城里的王者。
截至2021年6月30日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3127个，业务遍布全国内地所有省份，覆盖296个地级行政区、1408个区县。
不过，随着城镇化放缓，进城购房的需求减弱，低线城市的楼市红利基本被挖掘殆尽。在人口流失、产业空心化的压力下，前期的大规模投资，导致现阶段去化困难。
加上融资收紧，违约风险让碧桂园销售回款端的压力陡增。为了加速资金回笼，保证现金流安全，碧桂园不得不牺牲毛利率，做了大量的降价促销动作。
如根据《商业观察》报道，碧桂园在江苏句容的碧桂园江南世家项目，2017年项目一期首开销售单价约12000元每平，2020年项目二期直接降到了7600元，堪称“打骨折”。
2021年9月，有网友在人民网留言板投诉称，“碧桂园凤翔府价格腰斩，老业主蒙受巨大损失”，山东潍坊相关部门不仅就此约谈了开发企业，还要求开发企业退还相关楼栋已经认筹的资金，认筹的房屋全部收回。
对碧桂园来说，这是一种两难的处境。降价促销可以促进销售回款，却又面临着业主维权的巨大压力；曾经给它带来扩张红利的低线城市和郊区县城，正在成为业绩增长的拖累。
从这个角度看，哪怕融资端的利好，可以为碧桂园带来补充资产、规模扩张的机遇，它的压力依然没有解除。
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据克而瑞研究院统计：
2021年前11月，一线城市商品住宅成交面积3529万平方米，同比上升23%；二线城市商品住宅成交面积共计23358万平方米，同比上升6%；三四线城市共计成交20642万平方米，同比下降6%。
在如今的市场环境下，就连国家中心城市郑州，都开始下场救市了，三四线城市的楼市压力可想而知。所以对碧桂园来说，现在可以松一口气，但更大的挑战还在后面。