说到“高溢价”一词，我们的第一反应大抵上还是奢侈品。从某种程度上来讲，商品的售价往往都是由其价值决定的，而价值也源自它们的成本。但是对于奢侈品而言，这样的“价格规则”似乎已经被打破。单看一个大牌包包，如果算上它的材料费、人工费等等，价值和实际售价相差甚远。但是即便是大众都知道的事实，却依旧“前赴后继”。而这样的情况，其实远远不止发生在奢侈品市场，我们身边的这个“生活必备品”也已经融入地很是透彻。
这件“生活必备品”其实就是房子，如果单算房子的建筑材料费、工人修建费等等，售价远远高出预期。但是开发商们“不乐意”了，随着土地价格的不断上涨，他们直言最贵的成本并没有被算进去。而这个被忽视的“成分”便是土地价格，如果算上土地的价格，很多时候也只是刚好“吻合”的价格。
在我国的住宅市场，就有过多次“面包”价格依旧低于“面粉”价格的情况。不过值得强调的一点是，之所以出现这样的情况，主要还是因为拿地价格过高。
举个例子，你就懂了。2016年，上海静安区的中兴社区地块，被融信以110多亿的价格拿下，溢价率早早突破百分之百。按照总面积计算，当时该地的楼面价就已经达到了每平米10万元。所以修建完成后，楼面价更是高达14万一平。等到今年4月末的时候，该楼盘的首批房源正式“落地”，预售证的均价不到13万。也就是典型的，卖出“面粉”价格的情况。
但是我们也早就点明，之所以出现这样的情况，最主要的原因还是因为拿地价格过高。就该上海静安区的地块而言，绝对能够排在十宗高价地的行列。但是对于普通的开发商而言，自然不会如此的高价。但是商品成本决定最终售价，依旧是他们需要考虑的问题。我们在购房时，总是听闻一平米1万元的字眼，但是你知道这个售价的背后，楼面价是多少吗?
首先我们需要明白，开发商在决定售价的时候，除了需要保本以外，最重要的一点是盈利。不知道你有没有这样的体验，在一些服装店购买衣服的时候，即便是直接半价砍价，也能够成功拿下。100元的标价商家50元都能卖给你，其中的赚钱机会可想而知。而在购房市场亦是如此，1万元的零售价中间除了成本以外，还有就是利润空间。
以2000元一平米的楼面价为例，这只是最基础的价格。毕竟购买房子的我们，不可能直接住在地面上。算上每平米1800元左右的建筑成本，这时候的成本就已经来到了近4000元。除此之外还有一些设计费用、管理费用、绿化费用等等。所以即便楼面价只有2000元一平米，算上其他的成本后，开发商们想要保本都得至少保持在4000元以上。保本价格都在这摆着了，我们在购房时大抵上还要继续往上涨。
而究竟涨多少，就得看开发商们想赚多少了。不仅如此，就楼面价而言其实相当于一个成本核算价，对于最终的销售价格几乎没有什么太大的参考。一般情况下，最终的销售价格参考依据都是“随行就市”，也就是由市场行情决定。所以即便是楼面价只有4000元，卖到1万元也不是没有可能。当然如果你所在城市的行情在5000元，4000元的楼面价卖5000元一平米也同样会存在。而这也解释了为何我们在看房时，周边开发商的价格都八九不离十……