粤港澳大湾区重磅落地，珠三角瞬间成为了全国新的聚焦点，嗅觉灵敏的投 资者纷纷将目光转向惠州、中山、珠海、东莞等二三线城市，因为广州和深圳的房价已让许多置业者高攀不起，只能退而求其次，到周边城市进行购房投 资。然而在选择的过程中，该选择哪个城市才能获得最大收益呢？
珠海 VS 惠州
相较于中山东莞等城市，与港澳陆桥相连的珠海，以及深圳外环的惠州，这两座城市因区位优势成为了置业者的投 资热点。接下来将从城市定位、发展潜力、置业人群等方面进行比较介绍，分析大湾区价值高地！
一、 城市定位
珠海：截至2018年末，城市GDP为2914.74亿元，人均GDP为15.94万元，即便珠海GDP还不如湖南衡阳3000亿GDP多；人口177万还不如广东普宁一个县200万的人口多；但是，在粤港澳大湾区发展规划纲要里，提到珠海20次。国家为了支持珠海的发展，港珠澳大桥勇敢的甩掉了深圳，把未来发展都寄托在珠海上可见其重要程度。珠海有着粤港澳大湾区重要城市的定位，有着横琴自贸区、粤澳合作示范，有着对接广州的轨道交通，更有着“全国文明城市”“浪漫之城”等美称，凭借着与澳门陆路相连，40分钟通过港珠澳大桥与香港无缝对接的区位优势，珠海已被定位为“珠江西岸的核心城市，粤港澳大湾区创新高地”。
惠州：如上图所示，我们拿惠州、东莞、深圳三个城市对比，惠州面积最大，11599平方公里，接近东莞的五倍，深圳的六倍；人口最少，东莞的1/2，深圳的1/4；经济最弱，东莞的1/2，深圳的1/6。截至2018年末，城市GDP为4103.05亿元，人均GDP为8.54万元。
由于城市产业的局限性，人均GDP明显落后，在粤港澳大湾区发展规划纲要里，并没有过多提及。更别提大亚湾区只是隶属于惠州市的六个县中的惠阳县。一句话概括惠州，就是“地大，人少，还穷”。如果把大亚湾当惠州来看，大亚湾也就勉强算是个长三角常见的“经济强县”。
总结：珠海凭借着自身优势，经济发展也强势，在大湾区规划里占据着重要地位。惠州产业经济发展有待加强，城市定位不如珠海潜力大。
二、置业人群
珠海：选择在珠海置业者，除了深港珠澳等本地及周边城市的高质素客群，他们既看重珠海的宜居环境，也肯定了城市发展潜力，更有大批北方客户纷纷选择于此，相比于海南等同样拥有一线海景资源的城市，珠海有着政策扶持及港澳融城，更具有区位优势及增值潜力。目前珠海最火热的置业片区形成了“南横琴北唐家”的局面，而横琴作为国家新区价格高企，唐家相比于其他主城区正处于价格洼地，凭借着交通优势，一桥连通前海，价值汇聚。
惠州：但凡有能力在深圳置业者，他们都不会选择临深，结果就形成了第一档购买力选择深圳，新房价格一般最低四万以上，二手房老破旧还有三万以上的；第二档购买力选择东莞，价格大约为两三万；第三档才选择深圳外围惠州临深片区，1万出头。
总结：从置业人群上看，珠海是主动置业，惠州是被动置业，被深圳高房价挤压到周边的刚需置业者以及投 资者，珠海则是以大规划、高起点、新发展吸引大批置业者聚集，抢占大湾区核心区位，虽然两座城市的城市海景资源有相似之处，但相较之下，珠海无疑更具有前瞻性以及增值性。
三、 2017年限购政策分析
珠海：回顾下2017年广东省各大城市限购政策。珠海限购政策：本市户籍限购三套住房，非本市户籍购房需缴纳5年以上个税或社保，新购普通住宅需满三年才可交易。限购严厉程度仅次于深圳和广州。
惠州：2017年限购政策上，惠州不限购，但新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。
总结：
根据2017年省内各城市限购政策程度划分：
重度限购城市：深圳＞广州
中度限购城市：珠海
轻度限购城市：佛山＞东莞＞中山
不限购或警告：惠州＞肇庆＝江门
不难看出，被严厉政策打压的都是城市级别高及潜力城市。足见珠海的城市潜力价值有多大！
四、 城市发展及增值潜力
惠州 | 深圳后花园后力不足
惠州二手房房价走势图
（图表数据来源于安居客）
从投 资角度来讲，惠州拥有海景资源及价格洼地优势，却无法改变城市产业发展不足带来的增值局限性，二手房价整体呈下滑趋势。
一，经济弱，没有产业支撑，本地购买力羸弱；
二，地太多，天量供应，一年卖出十几万套，投 资客大多想玩击鼓传花的游戏；
三，从惠州近几年的房价涨幅情况来看。惠州在2016年才正式进入万元行列，之后惠州房价波动上涨，还有区域房价不过万，房价上涨乏力。
惠州房价走势图
（图表数据来源于城市房产网站）
从区域来看。由于目前惠州的主要需求来源于深圳的外溢需求，这就导致了惠州主要需求在于临深片区，惠州区域房价出现分化。
临近深圳的惠阳区、大亚湾成为深圳购房客的主要选择，其中大亚湾区是已经是深圳客的天下，占比高达85%。这两个区域也成为了惠州房价最高的地方，相对来看其他区域缺少需求支撑、房价涨幅也不高，价值不大。从供应来看，截至3月29日，惠州全市住宅存量超过10万套。大亚湾区存量为惠州第一位，占整体存量的21%。加上惠州常住人口在近几年没有较多的增长，楼市去化主要靠外来需求。供应充足，消化周期长，充分说明了惠州不会处于暴涨的阶段，接下来的惠州楼市最重要的还是在于去库存。
四，惠州临深绝大部分片区无法实现通勤。惠州紧临坪山，坪山是深圳的落后片区，缺乏中高端就业机会。住在惠州，工作在福田南山罗湖这些地区，每日往返通勤是不现实的。无法成为睡城，惠州的价值进一步拉低；
五，惠州二手房市场非常不友好，无中介推介，信贷政策苛刻，再叠加目前的三年限售政策，惠州市场是买入容易卖出难。
珠海|与港深珠一线城市强强联合
珠海二手房房价走势图
（图表数据来源于安居客）
珠海楼市回暖，一方面是珠海一定程度上放开了限购，另一方面，是珠海交通升级和城市规划发展，让许多投 资者嗅到了商机，新房及二手楼价稳步上升！
交通全面升级
多维度纵横大湾区
珠海交通的升级，让珠海更容易融入大湾区，也坚定了香港、澳门、深圳、广州甚至是东北投 资者对珠海的信心。
珠海以外，港珠澳大桥，深中通道，深珠通道，湾仔口岸河底隧道、青茂口岸、横琴口岸等，在粤港澳大湾区协同发展的大背景下，交通升级加强了深圳、珠海、广州、中山协同发展，促进珠三角多中心城市格局形成。
随着深中通道和深珠通道的建成，珠海将从”由澳门带动珠海南部“转变为“由深圳带动珠海北部”，珠海未来南北强弱格局或得到改变。
珠海唐家湾
城市发展新热点
唐家湾片区位于珠海市香洲区北部，珠江口西岸，规划为重点发展高等教育、研发、科技创新和旅游休闲功能。
来自全国各地的看房团一直比较看好唐家，主要也是因为：
①环境优美，海景和空气更好；
②唐家湾科技创新海岸，园区中有国家软件产业基地、广东省集成电路设计与生产基地、广东珠海民营科技园和广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园、清华科技园、哈工大集团珠海新经济资源开发港等一批专业园区。目前来看，这些产业园区附近住宅十分稀缺，员工每天往返老香洲十分不便；
③教育资源值得期待，片区有中山大学附属小学、附属中学，高校有中山大学珠海校区、北京师范大学珠海学院、北京理工大学珠海学院，未来片区内人口素质会比较高。
④深中通道和深珠通道将加速两岸的城市交流。去年9月份，深中通道全面开建，是集“桥、岛、隧、水下互通”于一体的跨海集群工程，路线起于广深沿江高速机场互通立交，与深圳侧连接线对接，向西跨越珠江口，在中山市翠亨新区马鞍岛上岸，终于横门互通，全长约24公里，包括6.8公里海底隧道、17.5公里跨海桥梁，双向8车道，设计时速100公里，预计2024年建成通车，到时珠海到深圳仅需1小时。
如果未来深珠通道建成，珠海可在30分钟直达前海，唐家片区将率先承接深圳外溢资源。深圳前海规划多为商业用地，住宅十分稀缺，目前前海周边的楼龄较老的二手房，都已到达9万元/平方米，如果深珠通道建成通车，将彻底改变珠海的楼市格局。从深珠通道的走势来看，会从前海出发，途径淇澳岛，在唐家北边界上岸，最受益的就是招商雍华府这一片区和珠海北站片区（深珠通道的轨道交通一定会连接珠海北站，距离招商雍华府仅800米）。
惠州凭着海景资源及价格洼地优势，主要吸引深圳受价格挤压外溢的刚需人口及分化了海南三亚等海景置业的旅居人群；而聚焦大湾区发展规划，城市发展潜力及物业增值空间，珠海凭借着毗邻港澳及连通深圳前海的区位优势及政策红利，将会厚积薄发，迎来又一次飞跃式发展，投 资大湾区未来，置业唐家湾正当时！
【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】
文章来源:珠海乐居