摘要：权益之痛（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
浙系房企滨江集团因为拿地再次成为焦点。
五一节前夕，杭州2022年第一次集中拍地，滨江集团以184.35亿拿下11宗地块，拔得这次土拍头筹。
在杠杆地产印象里，滨江集团上一次备受关注还是在2020年业绩说明会上，针对投资者询问的拍下地后净利润能有几个点，董事长戚金兴给出了一个令市场倍感意外的答案：努力做到1%-2%的净利润水平。
真有那么惨吗？近日滨江集团2021年报发布，本期地产年鉴我们一探究竟。
1、逆势飘红的2021年
按时间来算，2021年滨江集团拿的地，利润应该还没有体现在2021年数据上。从2021年的净利润来看，滨江集团没有那么惨，反而在逆势上升：归属于上市公司股东的净利润同比增加30.06%，为30.27亿元。净利率同比略有上升，为12.96%，2020年同期为12.41%。
营收也增加了，2021年滨江集团该项数据为379.76亿元，同比增长32.8%。销售额方面，2021年为1691亿元，同比增长24%，在克尔瑞行业销售榜单排名第22位。
基于此，滨江集团的每股收益同比也增加29.33%，为0.97元。
这个数据放在2021年，杠杆地产不得不说，非常亮眼。如滨江集团年报所言，其项目经营主要集中在杭州及浙江省内的金华、嘉兴、宁波、温州、湖州等区域，省外进入城市有上海、深圳、苏州、南京等。上述城市2021年房地产市场总体运行平稳。
的确，长三角是少有的在2021年下半场中房价相对坚挺区域，滨江集团可谓是出生在了对的地方。
1962年生的滨江集团董事长戚金兴正是浙江杭州人。根据诸多媒体报道，1992年他用借来的8万联合几个人成立了一家集体所有制的房屋开发单位，也就是今天的滨江。算起来今年滨江集团正好30岁，而立之年。
2008年5月29日，滨江集团在深圳证券交易所正式挂牌，成为少有的搭上A股上市末班车的房企。
2、“跳水”的2022年1季度
和亮眼的2021年报比起来，于同一天发布的滨江集团2022年1季报则显得有些撕裂。杠杆地产从两份迥然不同的财务报告里，读出了在宏观大势下，企业、个体的跌宕起伏。
和2021年数据正相反，2022年1季度滨江集团的营收和净利润同比均呈下跌状态。如下图，营收同比下降16.79%，为61.83亿元；归属于上市公司股东的净利润同比下降42.69%，为2.28亿元。经营活动产生的现金流量净额同比大跌1704.57%，为-115.0亿元。
滨江集团2022年1季度的净利率降到了10%以内，为6.02%，和2021年的12.96%相比腰斩。话说回来，2022年1季度的滨江集团某种程度上只是和大趋势相符合，没有惊喜而已。
2022年房地产开局的冷，从中指院披露的销售数据里可以感受到：前4个月销售额超千亿元房企仅3家，分别为碧桂园、万科、保利发展，而去年则为9家。
其中TOP10房企门槛值486.0亿元，同比下降50.3%；TOP30房企门槛值190.9亿元，同比下降53.5%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为123.9亿元和43.5亿元，同比分别下降52.8%和60.4%。
之于滨江集团，中指院数据显示，其2022年前4月销售额356.3亿元，其中权益销售额220.4亿元，权益销售占比61.9%。
2021年同期克而瑞显示的滨江集团全口径销售额为583.5亿元、权益销售额308.4亿元，权益销售额占比52.9%。2022年滨江集团的权益占比提高，权益销售额同比下滑近3成。
3、权益之痛
实际上，关于权益占比问题似乎一直是滨江集团的“硬伤”。过去几年，滨江集团实现千亿规模的突破，很大程度是基于合作优势。
比如2019年，滨江集团首次进入千亿阵营，但权益销售额仅为420亿元出头，权益占比不到40%；2020年虽有回升，但也未到50%。
“合作优势”的另一边，滨江集团的少数股东损益在近几年大幅攀升。
图片来源|东方财富（特此感谢）
如上图杠杆地产看到东方财富数据显示，从2018年起，滨江集团的少数股东损益开始翻倍增长。2018-2021年分别为19.35亿元、23.42亿元、12.20亿元、18.94亿元。其中2018、2019年其少数股东损益甚至高于归母净利润。
2022年1季度，滨江集团归母净利润2.28亿元，同比减少约42.6%，但少数股东损益1.44亿元，同比增加了65.4%，这是啥情况？
从滨江集团的土储来看，其未来的权益比例也不会很高。2021年报显示，其当年新增土储货值权益比例56.6%。累计新增土地面积200.29万平米，新增土储计容建筑面积469.4万平米，土地款总额710亿元，权益土地款437.86亿元，平均楼面价1.51万元/平米。这些土地大部分集中在杭州。
此外，2022年1季报显示，滨江集团的几项数据变动较大。
比如货币资金，2022年1季度末为168.47亿元，比2021年末的211.4亿元减少了约43亿元。企业预警通显示，滨江集团的有息债务里短期债务为124.08亿元，比2020年末有所增加。
不管怎样，作为区域化色彩浓厚的房企，滨江集团在周期底部的韧性已比部分同行好很多。现阶段压力难免，后续发展空间如何，就看风怎么吹，以及如何走出长三角了。
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