这是魔都财观的第279篇原创文章
每一个想买房的朋友应该都有这样的感觉，现在的房价实在太高了。
很多时候，即便我们掏空“六个钱包”恐怕也很难在大城市全款买房，于是贷款买房就变成了我们每个人这辈子也躲不开的一件事。而贷款利率的高低决定了你每个月的还款额，也直接影响了你的生活品质。
所以我见到的大部分买房人，都是一边在看房，一边在小心翼翼地计算着月供，期盼着在公式里找到神来之笔，让还款额变少，减小压力。不过就在大家埋头计算的时候，8月17日上午央行发布公告称，改革贷款市场报价利率（简称为LPR）形成机制。
大家可能不太了解中国的信贷机制，并没有意识到这件事的重要性。在我看来，LPR改革直接决定了今年8月份中国进入实质性降息阶段，还将会深远影响楼市信贷融资。
所以我们今天打算给大家梳理下这里面的逻辑和机会，希望对你有用。
01
我们先来看看央行发布公告的原文。不夸张地说，这个央行2019年15号公告是中国金融改革历史上的一个里程碑。因为公告篇幅不短，大家略看即可，后面我们会划重点。
这段公告可以理解为四点：
1、以后不再是央行规定基准利率了，改为每月20日通过LPR报价确定。也就是说以后大家的信用消费贷、抵押经营贷款、车贷、装修贷等都将会用每月LPR报价为基础，在上面加上浮加成或打折。从此以后，利率真的变成市场定价了；
2、贷款利率由中期借贷便利（MLF）利率加点形成。中期借贷便利是每个月央行主导公布的。说明金融领导们还是保留了一定的利率定价权。
3、报价银行由10家扩大至18家，以后不再是大银行间的游戏了，增加了城商行、农商行、外资行和民营银行。这些银行加在一块的市场份额占到中国银行业份额的9成左右，足够有说服力。更多的银行参与进来，报价更加合理；
图片来源：刘晓博说财经
4、扩大利率品种，增加5年期以上期限品种。目前个人5年以上贷款主要是按揭房贷，这么做就是准备为房贷利率定价。
02
我知道一定会有人问，为什么要推出这个机制。之所以启动LPR改革，主要是因为中国的利率是双轨制的。大家不太知道的是，其实我们国家的借款利率一直是有两个割裂的市场。
一个是银行间市场，里面的参与者是央行和各大银行，这里早在数年前就执行了市场报价，形成了货币市场利率。另一个是我们平时接触到的银行信贷市场，使用基准利率上浮或者打折来定价，形成贷款利率。
今年以来的货币宽松，只是作用到了货币市场利率下行，但因为货币市场利率向贷款利率传导受阻，所以大家实际感受到的，只是余额宝、理财产品收益率在下降，但按揭利率、小微企业贷款利率降幅不大。大家看下图，黄线是货币市场利率，蓝线是社会融资使用的贷款利率。
可以很明显地看出，贷款利率下行幅度远小于货币市场利率。
换句话说，货币宽松，只是给银行们占了大便宜。
03
所以央行才会如此迫切推动LPR改革，而且速度来的很快。
8月20日央行如期第一次正式形成新的贷款利率，1年期贷款下降了6个基点至4.25%，5年以上贷款利率下降了5个基点至4.85%。这将直接导致，8月20日以后办理的贷款将以下降后的利率计算。
这就是降息，而且很有理由。
首先，全球经济都在变差，各国政府进入降息周期。美联储宣布降息25个基点，这是美国十年来首次降息。而中国越来越融入世界经济的发展大潮中，我们进入降息周期势在必行。
其次，从国内7月社融、信贷、M2数据来看，各项经济指标全面回落。如果大家熟悉中国经济指标的话，会知道现在就是中国经济近五年来的新低点。更头疼的是，前期货币宽松的效果对社会融资利率作用不大，所以我们这次的降息要换个打法。
那么很多朋友立刻就要问了，降息就降息，干嘛还要说房地产定向加息呢。
很遗憾，房贷利率是真的没降。央行副行长刘国强专门表态：房贷利率不下降。
领导的意思，虽然房贷参考的LPR基准是下来了，但因为怕房子还会继续涨，所以会差别化对待房贷，银行的房贷利率不能降。
而从市场实际感受来看，房贷利率的确也在上升。从下图来看不管是首套还是二套房贷平均利率，都越来越高。
图片来源于网络
以下是全国房贷利率最低的10个城市，但看实际利率并不低，没有一个城市的房贷平均利率能享受到折扣。
图片来源：融360大数据研究院
04
房贷利率上升其实对大家还是有一些影响的。
如果你最近买过房子，你就会知道目前5年以上的贷款基准利率是4.9%，如果你贷30年100万的话，一个月的还款额大概是5300元，当然在目前严格的宏观调控之下很多城市的房贷利率基本都有所上浮，如按照上浮20%计算那么一个月的还款额大概是5900元。一年下来两者差7千元，30年累积下来这个成本差巨大。大家可以十分明显地感受到利率的波动对每个月房贷支出的影响。
正如我们前面计算得出的，由于贷款固有的杠杆属性，只要贷款利率有小幅的波动可能会对我们每个月的还款额有较大的影响，我给大家讲个最近我遇到的真实案例。
我有个朋友某一天突然愁眉苦脸，我问他怎么了，原来是他最近刚买的房子要开始还月供了。
他说他现在每个月要还1万2千多，我说你是不是贷了260万左右，他说哪有那么多才贷了200万。我惊呼不可能，我说我就是贷的260万每个月跟他的还款额差不多。
后来我们俩一比较，原来是因为我买房的时间比较早，那个时候利率还打了9折，而我朋友最近才买的房子，贷款利率已经上浮了20%。这一来一去，虽然我们两个的本金差了60万元，但是我们俩的月供却基本是一样的。
由于利率的上浮，的确给每一个买房人都增加了更大的购置成本。
05
好，讲到这里。大家应该对LPR和当下的房贷市场环境也有了一个比较清醒的认识。概括起来，就是全市场在降息，但是对楼市却是定向加息的。
这个和我们今年以来的感受到的经济政策是保持一致的。
当下的中国正在全力推动经济改革，把资金逼出房地产，导入到创新领域。暂停房企信托和海外融资，二线城市楼市调控升级，一年不到就推出科创板，自贸区新片区，深圳先行示范区，无一不在彰显领导科创立国的雄心。
我们一直以来对大城市房地产保持非常乐观的态度，即便是房地产以后不再作为经济的夜壶，房地产也可以受益于经济增长，人口城镇化、人民购买力提升再创新高。
因为中国历史上房地产从来都是在崩盘论和唱空声音中长大的，世界上也从没有一个国家能在房地产低迷的状态下成功崛起。即便是新经济驱动的美国，硅谷和纽约也是国内房价的高点。
不过这并不是说我们就会盲目乐观，至少往后这一、二年，建议大家应该保持一份理性。
的确上一轮房价涨的太快。房地产在最近五年挤占了大量的实体资金，不管从时间上，还是空间上，房地产应该再休息一段时间。
在中央没有更加实质性的楼市调控放松政策，更确切地说是大城市放松认房认贷之前，楼市并不存在系统性地全局涨3成以上的大机会。
但这并不意味着你什么也不能做。
06
如果有建议要给大家的话，那应该是下面两条。
第一个想告诉大家的是，真正的房地产爱好者，应该是坚定而又淡定的。
现在的房价很贵，买房很难。而且各种限购、限贷、限售，时不时地利空消息，吓退了很多人。最后结果反而是，在这个行业留下来的人，未来可以分到更多机会。
第二，静淡市是资产跃迁的最好时刻。
当下是二三四线置换一线房产的最好时机。大牛市大概5年一次，每一轮牛市都是一线先涨，二三四线后涨，这一轮也不例外。这一轮一线城市先翻倍后已经调整3年，比较静淡。这三年里，二线城市尚有余热，像杭州、南京、苏州、宁波、厦门、福州都是翻倍后，楼市依然火热。但根据历史规律二线城市也终归会走向静淡。
所以当下，一线城市比如深圳、上海的房价，和二线城市的房价的价差，就是5年里最小的。
我们上周末在上海给大家讲了每月一次的精品课程，邀请了来自全国各地的朋友参加，这些朋友都是有过买房经历的老手，我们现场也讲了不少选筹和信贷干货。
但他们告诉我，在东莞的凤岗，苏州的园区，宁波的东部新城，都充斥着不少5万左右单价的楼盘，就算是他们买房也是很困难。我想了一下，的确一线城市的潜力板块单价也不过如此。
所以现在其实是卖出二三四线高单价资产，置换一线的最好时机。
错过当下这半年，下一波大牛市依然会是深圳和上海这样的领军一线先涨。那时候一、二线价差又会拉开，就没有这么好的机会了。
而且这样的跃迁逻辑不光适用于城市间，也适用于同城置换。如果大家手头上有不那么好的房产，比如老破小，比如远郊无轨交房。当下这种市场静淡压制房价稳定的状态，也是最好的同城房产置换时机。因为是低能级房产向上置换高能级房产，同样的房价折扣压制下，跃迁者得益更大。
07
最后是我对房地产周期的一些看法：
市场不会浪费任何一个经济退潮的机会，它能帮助我们识别谁才是真正的守望者，而那些没那么坚定的人和事则会被自行淘汰。
每一次大势走弱的时候，其实就是最好的成功者筛选器。
以上是正文，来自南山和观观。
原创不易，感谢支持。
有兴趣的朋友可以关注魔都财观微博和微信，微博会发送一些短评，更新快而多，微信平台会发长评。另有数十个房产交流和热点城市群，语音分享干货，私聊实操技术。购房问题和入群，请加moducaiguan3。
转发请注明魔都财观微博和微信出品，自媒体同行如需转载请公众号留言，开长白给您，所有文章随便转。