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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问：京总你好，久仰大名！今天刚加入星球，拜读了星球所有的文章,受益匪浅!感谢京总分享传递宝贵经验,以后请多多指教，我预计明年十一左右购房，提前加入学习下;想请教京总身边很多人说北京一些区域的房价已经虚高了，存在泡沫现象，如果这个时候买肯定是最后一批高位接盘侠，比如三环内，四环内的房价，这个说法成立吗？京总怎么看
A:回答:你好，感谢信任,这样的想法是典型的穷人思维，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经写过关于货币和房价的关联;穷人是不会承认任何地段价值的,因为任何地段价值，对他们都是一种压迫。利益是一切的根源,当他们发出呼声时，并非喜恶，而是为了利益。对于他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方，这样情况下，他们为何要为所谓的地段付费
北京的房价已经如此之高,动辄一套房子几百万几千万，当年改革读大学收费;不过才因为三五万块,今天他们怎么可能不恨高房价;对于穷人来说最好是所有的地段都一个价格。或者说和最差的远郊同样价格。这样的思维其背后的哲学是思想上的贫穷和逃避，为了掩盖自己，他们会创造无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，反而是别人有眼无珠看不清大势。
所以他们要往郊区买，地段首先是要被牺牲掉的，其次要买新房;因为买了二手房，就一辈子住二手房了，这对他们所谓的出人头地是一种否定。而买新房就不一样，就是我在《北京房产投资核心逻辑和原理》文章中说的新房情节，核心地段一套100平的房子可能八九百万，而在郊区可以买一个200平的。所以他们买了远大新，换来的结果是百年不涨，一次次错过买房致富的最好时机。
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Q:提问:京总你好，买改善房给老人住，问一下海淀四季青低密度花园洋房复式四居会是坑吗？矮板，容积率低，花园小区，2001年的老小区。海淀西四环内的花园洋房顶楼复式算不算优质资产？玲珑花园、美丽园都有这样的户型。
A:回答:您好,感谢信任!1、四季青比较有成长空间的盘,琨御府、绿波漫板;性价比比较不错;美丽园、玲珑花园价格高了些;如果您想住低密度的板楼可以看看观澜国际;这个盘也可;
2、顶层复式流通性不如平层;成交周期比较长,200平以下的复式住起来很不舒服,一天上下楼要几十趟,300平以上的复式成交周期短则半年,长则一年;如果是给老人住的话平层可能更方便一些;流通性也可;
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Q:提问:您好，刚加入星球，目前准备在海淀区换房，准备卖出永金里小区一套两居室，市场价大概600多万，购入海淀一套次新投资房，控制在1000万以内，就是希望涨的快，能跑赢大盘，因为购入以后就准备出租，所以还希望租金高一些
请京总给推荐几个小区。我还没开始实际看房，从我爱我家上大概看了看，看到有西二旗领秀新硅谷，上林溪，清河世华龙樾，四季青水云居这些小区，也有马连洼西山华府，另外在牡丹园，五棵松，学院路，苏州桥也能找到一些小区，请京总给些建议，我重点去看哪些小区呢，感谢指导！
A:回答:您好，感谢信任！这几个板块清河更有优势一些，房屋增值的逻辑是这个区域目前的价格还存在很大的上升空间，附近有产业支撑不缺购买力，楼盘在市场上的优势又比较明显，这样就会存在套利的空间。上地清河有聚集的产业支撑，这一带的次新比较稀缺，像莱圳，橡树湾，世华都是不错的盘
四季青板块一般，第一是区域商圈比较乱，还有大面积城中村，其次在航道正下方，居住体验有瑕疵，不是在附近工作一般不建议投资这个区域，马连洼的涨幅已经过去了，目前的价格已经接近天花板，在区域一直固化，楼市没有特大利好正常涨价的情况这个区域的天花板比较难破，总体清河更有优势一些，可以重点研究这个区域
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Q:提问:您好！想咨询下，目前有裕中小两居学区房一套用于孩子24年上学，考虑到搬到那边不够住，想在学校附近买一套三居室，目前相中朝阳区京友公寓154平三居（95年）和裕中东里98年96平三居，这两个优缺点明显：
1、京友公寓优点是南北通透够大能住，但是没有小区环境，整体来说感觉叫不上次新，怕将来保值升值空间有限，且商品房需要全款买，虽可以全款但是占用资金过大用不了杠杆（不考虑DYD），买完这套房子手里就剩下两三百万，不好再操作下一套；
2、裕中东里优点是公房可以高贷款，省出来的钱有七八百万，可以再买一套品质房子，距离另一套学区房也比较近，比较方便，缺点是房子不如京友大，且有一定学区风险，怕影响未来保值升值。总体要在这里至少住10年，所以从综合角度考虑，哪种方案更好，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、如果以投资的角度,这两个盘我们都不会选,京友公寓这种盘没有居住体验,近五年的涨幅是横盘状态,小区在市场上竞争力匮乏,未来的涨幅不确定,除非遇到大放水,全市普涨,但这就有赌博的性质了
裕中东里比京友公寓稍强一点,涨幅不到10%;目前的学区溢价比较高,可以高贷款的盘一定要警惕,从房产投资的角度贷款加杠杆是扩大仓位,涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆,总价500万和1000万的赚钱效益不同,简单说:我确定选的这个盘3-5年的时间会是30%,40%的涨幅,有了这个定论之后,我就想尽一切办法扩大仓位加杠杆.高贷款的前提是选筹正确,如果选筹错误,您杠杆加的越重,亏损的就越严重.因为北京一次置换的成本较高,后期再置换也会非常的麻烦.
2、既然您们已经解决学区问题,没必要全部把资金压在学区上,完全可以投住分离,买一套没有学区溢价的纯投资品出租出去,自己现在的房子不够住可以在学校附近租一套;这样的话对于您们更稳健一些
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Q:提问:京总好！这几天一直在看房，目前确定了两个楼盘，远洋万和公馆290平米，单价13，还有西城晶华190平米，单价22.8。投资角度，这两个相比个未来3年的升值空间哪个更好？之前问过您相近的问题，今天还是想再听下您的建议，二选一。另外上周中海凯旋出一套房子,当天就卖掉了,问一下这么高的单价怎么这么抢手?谢谢
A:回答:您好,1、论增长空间,远洋万和更有潜力,轮价值西城更稳健;望京的购买力充足,房价相对牢靠;但西城的资源属一属二、医疗、教育、人文这些是望京不能比的;流通性西城会更有优势;如果稳健一些,西城可能比较合适;如果想博一把,可以考虑远洋;
2、中海凯旋一直处于热盘的原因是因为金融街商圈的品质楼盘太拉垮,近20年的建成年代,户型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多质量比较差居住体验一般的情况下，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;所以成就了中海凯旋.投资就是找这种反差严重的区域,利润才可观.
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Q:提问:京总好，看您星球中的文章收获很大。想请问您：现状：东城东直门外一套两居（90年房，72平），200贷款，售价差不多800，孩子明年上小学，当地对口西中街小学，中学只有东直门中学较好（30%直升）。手头现金200。
目标是明年孩子能上个不错的小学，顺带考虑较好的初中。最好还能兼顾房子升值需求。现在在一下几个选择中犹豫
1 西城什刹海片区老破小60以内，900两居，明年博一下雷锋小学。缺点是但大概率被调剂到普小。2 加杠杆买朝阳珠江帝景，学校选陈经纶帝景，缺点是学校稍差;3 卖房然后买亦庄大房，或者买一套300左右的小房子，上学在人大附经开。缺点是目前学校一般，博未来风险也不小。如何选择较优？祝财源广进。
A:回答:1、东西海朝的学区逻辑不一样,学校好不好主要是看生源,在往深的说是看家长,利益和学区没法兼顾在一起;一个思路可以以最低总价获取入学名额,剩余的资金加上杠杆买入纯投资盘;这样可以兼顾上学和投资收益;比较稳健一些;
2、西城什刹海片区老破小的溢价比较高,并且被调剂的可能性较大;这种房产作为投资其实我们心里很没底;900的总价如果是纯投资盘,涨幅比较稳健的可选择性还是很多的,像朝青、望京、亦庄都不错.
3、如果考虑在亦庄的话,不建议买小房子,亦庄有产业支撑,这个区域会持续吸纳高薪人才,背后的逻辑是购买力比较强,2居室以上的户型比较受市场追捧,像河西的海梓府、金茂系您是可以够得上的;
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
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