5月25日，我写了一篇关于如何正确计算住房按揭贷款利息的文章，很受读者欢迎。许多读者对住房按揭贷款利率的计算方式还不太懂，纷纷发来私信询问更为具体的问题。
住房贷款利率降低1%，80万房贷20年省16万利息吗？错了
为了让大家能彻底明白房贷利息的计算方法，这篇文章就针对房贷利率下调，对贷款购房者利息节省程度等问题再做进一步的讲解。
首先，要弄明白银行计算房贷利息依据的是贷款余额和利率。
贷款利息＝贷款余额×利率
例如，你原先贷款100万元，经过2年的还款之后，贷款余额已经变成了90万元。那么，银行现在对你计算利息时就是按90万元的贷款余额来计算的，而不是最初的100万元。也就是说，你目前占用了多少银行信贷资金，就计算这部分所占用资金的利息，跟之前的贷款金额和已还清的金额没有关系。
明白了这一点之后，我们再来解决一个问题。有2个贷款购房者，年初都申请了30年期的100万元的住房按揭贷款，但因在两个不同的城市购房，两人的利息不一样。A的房贷利率是5.8%，B的房贷利率是5.5%。
5月份，两个购房者都接到了银行降低利息的通知。其中，A的房贷利率从5.8%降到4.8%，降低1个百分点（即1%）；B的房贷利率从5.5%降到4.5%，也是降低1个百分点（即1%），那么AB两人节省的利息一样多吗？
许多人都会认为，降低的利率都是1%，所以2个人节省的贷款利息是一样的。但如果你是这样认为的，那就错了。因为虽然贷款最初的本金和利率降幅都一样，但在还款过程中，所占用的银行信贷资金是不一样的。
贷款降息节省利息表
为了让大家明白这一点，我列出如上表格。从表中可以看出，在降息百分点相同时，会如下几点规律：
1. 在等额本息还款方式下，不同的利率水平会有不同程度的节息效果。
2. 在等额本息还款方式下，原本的利息越高，节息的效果越好。例如上述贷款事例中，原本的利率是5.8%，其节息金额就大于5.5%。
3. 在等额本金还款方式下，只要降息百分点相同（例如都是1个百分点，即1%），不同的利率水平的节息效果是相同的。
因此，我们在计算银行贷款利息时，只要抓住“占用银行信贷资金金额”这一关键点，就会明白银行贷款那些事了。
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