因疫情而滞后的楼市“小阳春”叠加西城学区房政策的末班车效应，近期北京市房地产市场出现了一波成交小高峰。但是，想要购买二套房家庭面临的普遍问题就是首付不足，这也让“首付贷”的需求再次应运而生。
无独有偶，在其他城市也出现同样的楼盘广告：降价、打折、一口价等，甚至“低首付”频现，3万起能买起百万房子、15万起能买别墅……原本动辄几十万的首付，现在几万就能上车，彷佛自己能买下全城的楼盘，看得小课堂也是心动不已。
目前官方首付要求，首套住宅最低30%。试想一下，若按住宅7000元/平，面积70平来计算，首付最低也要14万。那么，几万元的首付从何而来？其实，这些诱人的低首付，事实上是做了首付延期、分期或是首付贷。一种常见方法是，通过开发商或者第三方，把首付款垫付出来，然后按照协议定期免息或低息，由借款人（买房人）分期还款。
首付贷可是国家明令禁止和打击的行为，今天小课堂就和大家讲讲关于首付贷的危害。
什么是首付贷？首付贷是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构能够为其提供资金拆借。对于一些房屋总价较高的一线城市来说，“首付贷”的存在可以让部分购房者的实际首付约降至10%。在这种情况下，最直接的表现就是：买房者可以用低于最低首付款比例的钱，买到房子。而首付分期与首付贷其实是“一丘之貉”
早在 2016 年相关部委就认定，「首付贷」是违法违规的金融产品。 2016 年 8 月，住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》提出：中介机构不得提供或与其他机构合作提供「首付贷」等违法违规的金融产品和服务。
2017年9月29日施行的住房和城乡建设部、人民银行、银监会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》再次明确严禁违规提供“首付贷”等购房融资，严禁房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供购房首付融资及相关服务。房产管理部门对提供“首付贷”等违规融资的房地产开发企业、房地产中介机构，将列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构，在未移除严重违法失信企业名单前，银行业金融机构不得增加新的授信。对涉及的房地产开发企业，要在开发资质审查中进行重点审核并依法依规严肃处罚。
首付贷都有哪些来源？一种是消费贷通过各种方式作为首付。消费贷做首付的主要局限在于放款期限太短、利息太高、额度太低，一般消费贷的利率在5%-10%之间，额度不超过30万元，还款期限不超过5年。这意味着若30万元5年期消费贷凑首付，这部分每月的还款本金就已经超过5000元，再考虑到利息和手续费，每月还贷压力不低。
另一种方式则是过桥贷款，这种主要用于交易中的短期垫款需求，这类信贷成本高达月息2分。银行并不提供这种服务，一般是一些类民间金融机构或者贷款公司提供这类服务。由于利息太高，仅能做短期资金周转使用。
最后一种就是经营贷，把申请人包装成一家公司的法人、股东或监事，并提供公司流水、交易合同等材料，同时抵押申请人名下房产，向银行申请抵押经营贷。贷款获批后，资金先打到申请公司账户，再转给个人。在这其中，贷款公司一般收取房贷资金的2-3个点作为手续费，同时视流水程度和提款等步骤的难易程度决定是否再额外收费。一些贷款公司承诺能够做出10年-20年期限的抵押贷，更接近于房贷。
首付贷有哪些风险？1、首付贷和首付分期已经被定性为违规，其实主要就是为了避免楼市有过高的杠杆。过去那么多年房价上涨的主要原因就是因为投资和炒作，而这些资金多数都是来自于杠杆（借贷、信用卡套现等）可以说楼市过高杠杆的后果就是进一步推动房价不合理上涨。这也是一直不鼓励大家采取（首付贷）首付分期的原因，这样做的人越多可以说潜在推动房价上涨的动力就越大。
2、为什么很多房地产企业要冒险做首付贷或首付分期？这侧面反映了房地产市场的疲软。经过20多年的房价持续上涨，2016年提出房住不炒后到现在已经接近4年，房地产调控从供需端向融资端转移，央行和证监会等部门继续加大对于流入房地产行业资金的监管，可以说如今房企的融资难度越来越大，融资成本越来越高。加上本身多年调控后市场的疲软情况，购买力不足等问题开始凸显，这个时候房企为了转移风险开始冒险做首付贷和首付分期，都是为了解决短时间的资金问题。
3、首付贷和首付分期等操作其实就是房企将风险转移给购房者，后期一旦出现风险购房者得不偿失。
很多购房者对首付贷可能有所误解，以为首付贷和房贷一样，其实两者之间有很大的差别，首付贷贷款利率非常高，贷款时间短，月供压力非常大。
首先首付贷的利率非常高，是房贷利率2倍以上，基本维持在8%-12%之间。其次首付贷不是房贷，大部分首付贷的贷款时间是1-3年，这就面临了月供压力巨大的问题。
小课堂给大家举个例子，假设小课堂即将买一套200万的房产，计算一下房贷和首付贷的利率和成本。
按照三成首付计算，购房者房贷金额是200×0.7=140万，首付贷贷款金额200万×0.3=60万。
房贷：140万，贷款30年，利率上浮10%是5.39%，月供需要7852元。
首付贷：60万，按照最长贷款3年、最低利率8%计算，月供20666元。
按照上面的计算，小课堂想要购买200万的房子，每月需要缴纳28518元月供（首付贷月供20666+房贷月供7852），也就是说小课堂每月的月收入要超过3万元以上才能承受能了首付贷的压力。
这就存在一个驳论，高收入的购房者肯定是能拿出60万首付的，没有这么高收入肯定是承受不了月供压力，也就是能承受的不需要，需要的承受不了很容易破产。
“首付贷”与其说是“金融创新”，倒不如说是一种“埋雷作死”。这也是我国的管理部门和金融机构高度警惕首付贷，认定其违法违规并严禁的原因。面对楼市现状，国内的一些开发商私自搞首付贷，既是“套”没有支付与还贷能力的人买房，又是将第三方金融平台的钱“圈”到自己兜里来。小课堂借此也提醒广大网友结合自身的条件、需求、资金实力和风险承受能力，谨慎入场贷款。
下课！