楼市已经明显分层。
每个层次的人群都不一样，赚钱方式和首付来源也不一样，这些不同汇聚到一起，构筑了上海楼市分化的现象，更拉大了人与人之间的财富差距。
这也可以说是楼市的“阶层固化”，这种固化表现在精英和非精英，土著和新上海人，以及不同代际之间。
在上海，楼市大概可以分为四个层次。
第一层，是预算200w-500w的刚需群体。
这部分人，可以分为这么两类：
第一类，最常见的，外地来沪打拼的年轻人，小夫妻。
如果他们没有背景，纯靠自身，首套房的首付大概率在100万左右，首付完全来自工资和自身收入（副业）积累，总价预算大概在300万左右。
但往往这类年轻人的收入还不低，年收入少说也在20w以上，夫妻年收入在40w以上，难处在于家庭没有支持，所以上车是比较费劲的。
以200w的贷款额，30年等额本息计算，月供是10500元，想保障正常的生活，家庭月收入至少得在3w以上吧。
如果父母和六个钱包能给些支持，他们的首付预算就能高一些，但总价预算也基本上在500w以内。
第二类人，就是上海的动迁户。
现在的动迁和以前不同了，也就是改善下居住环境，一夜暴富不要想了。
这些动迁户的动迁款大多在300w-500w之间，所以他们的买房预算也基本上在这个区间。
因为他们不愿意也没能力背贷款。
这些动迁户如果有地段情节，会在附近买个老公房；没有地段情节，就去郊区买个动迁房，或者直接选房动迁到郊区。
以前是近郊，现在是远郊。
最近两年，工资涨幅不大，动迁赔偿款也没怎么大涨，所以200w到500w的房子涨幅大都一般，尤其是总价300w以内的房子，基本跑输上海大盘。
特别是老破小这类被时代抛弃的产品，很多老破小的价格到现在还没回到2017年的高点。
上海楼市的第二层，是预算500w-1200w的刚改和改善群体。
这里可以细分为500w-800w和800w-1200w两个价位段。
这类购房者大多是置换，或者是外地来沪的，家境较好的年轻人，包括很多留学生。
先说外地来沪首次购房的年轻人，他们的首付来源是老家三四线城市卖掉一两套房子，再加上父母的积蓄，差不多三四百万。
这些年轻人普遍比较优秀，一问工作都是大家熟悉的厂子，小夫妻俩多背点贷款，预算就能到800w。
可以在外环外买个品质次新，或者外环内买个次新房，有孩子的话，也能兼顾个学校。
然后是刚需改善和改善的置换群体，他们的首付来源是卖出上一套房子，换个xq房，改善下居住条件什么的。
上海楼市的第三层，是预算1200w-2500w的高端改善。
这个价位段跨度比较大，因为本质上都算是中产改善，上海这两年豪宅涨幅太猛，2500w已经很难够上豪宅的层次。
这个层级的，大都是置换，老换新，小换大，二换一，或者卖房打新。
比如卖掉一套市区的老大楼，一套郊区的次新房，再加上手里的现金换一套市区的品质次新大三房。
或者孩子上完学了，卖掉xq房，再添点钱去追求一下居住品质。
当然也有一些首次置业的：比如小企业主、大厂的中层，外地落户的家境极好的留学生。
这些人要么企业经营地还不错；要么有一技之长，比如自媒体博主；要么是在大公司内做到管理层，年薪百万；要么是外地家庭条件特别好，留学落户后父母直接给全款买房。
上海楼市的第四层，就是预算2500w以上的豪宅客群。
这批人，基本就是上海和全国的富人，大企业主，上市公司的创始人，原始股东，明星等等。
这些人套现一些股份，在上海买套豪宅是很简单的事情。
这类人相对数量很少，在全国都是人中龙凤。
但绝对数量很大，14亿人的百分之一是1400万人，千分之一是140万人，他们是一线城市房价天花板不断升高的推手。
而且因为有优质的现金流，有企业背书，这些人在大放水的环境中更容易接到水，比房贷还要便宜的水；
你猜这些水会流到哪里？
最近两年经济大环境虽然不如以前，但依然有一批新兴行业杀出来，造出一大批富人。
比如医疗行业，游戏行业，芯片行业等等。
这些人也都是上海豪宅的潜力买家。
现在算算，去年买了上海市中心豪宅新房的，复兴珑御，翠湖五集，九庐，云锦东方，价格基本都翻倍了。
翠湖四期已经卖到30万一平，上海一个普通的工薪阶层需要不吃不喝三年才能买一平米，这种房子和绝大部分人都没有关系了。
汤臣一品现在前排高层的价格是40多万，未来买到100万/平米也不意外，这是上海最好江景地段。
这些豪宅买家和改善买家的最大区别，是他们有稳定持续的赚钱能力，他们买房不需要依靠置换，而是来自企业带来的现金流。
所以面对稀缺产品，他们很多时候不太会在乎一时的价格。
比如去年以1.75亿总价，27万单价拍下古北壹号楼王的鱼跃医疗创始人，很多人说买亏了。但人家300亿的身家，可能真的不在乎。
可以看出，楼市里各个层次的人赚钱水平，首付来源，收入涨幅都有明显差距。
这是上海楼市各类产品涨幅分化的根本原因，两套刚需房的涨幅跑不赢一套品质改善房，更不用说豪宅。
面对这样分化局面，向上突破（置换）也变得更为艰难。
楼市分层的背后，是财富在分层，人在分层，这是经济发展到新阶段的常态。
很多时候，不同的圈子说同一个话题，像是天方夜谭。
更重要的原因，是资产增值的速度远远跑赢单纯的工资收入。
在上海，两个职场能力相同的人，20年前买没买房，20年后财富的差距可谓云泥之别。
大家可以观察下60后、70后的新上海人，这批人不论从事什么行业，即便是搞装修的，卖水果的蓝领，只要来上海来的够早，在上海买了房结清贷款，基本都有中产的生活水平。
而放到现在，哪怕你硕士毕业，没有家庭支持的话，买房也是很吃力的。
住房已经成为分享社会发展红利、财富分配的主要渠道，也成为社会分化的重要机制。
而在上海，你家住在哪个小区，多大面积，可能比你从事什么行业，什么职级，更能判断你的阶层。
以住房为代表的基于财富的阶层认同正在逐步形成，住房产权也成为大家社会地位获得与向上流动的基础。
这也可以说是楼市的“阶层固化”。
上海楼市，你处在哪一层，又将向哪一层靠拢？
大家如果想要在上海买房或是有任何买房方面的疑问，请私信我，回复666，送你价值百万的《上海买房宝典》。