昨天和朋友算了一道数学题，即买一套200万的房子，10年后卖出，房价得涨多少才能回本？
算出答案后，我们两个都感觉这个结果很恐怖。
为此，我又分5年、10年、15年、20年、30年对100到1000万的房子进行了计算。今天把这个计算结果告诉大家，估计很多人看到后就吃不下午饭了。
01 哪些因素应该计入？
买房子后，不管多少年之后卖出，想要看看能否保本，就得把以下因素考虑在内。
一是首付。目前大城市一般首套房是总价的30%，二套房40-60%不等。
二是已还本息。如果你贷款了，那么卖房之前你就已经还了一部分本息，这个数值用月还款额*已还月份即可。如果你采取等额本息的还款方式，那么刚开始很多年还的大部分都是利息，这就是银行的聪明之处。
三是剩余本金。房价总额-首付-已还本金就是剩余本金。
四是税费、公维等。房子交易都有费用，新房需要房价总额1-3%的契税、公维（电梯房一般每平133元）以及其他工本费等；二手房的话还要加上2-5%的个税、1-3%的中介费。
五是装修费用。买房后若不装修，或者买的精装房，此项可不计入。
六是首付利息。若你不买房，那么这部分首付的钱存到银行、买理财都是有利息收益的。
七是已还本金的利息。每年都要还不少的本金，这部分本金要是没有买房的话，是可以有收益的。
当然，你也许会说这部分钱不拿去买房，可能就会炒股炒没了，或者其他投资失败了。投资都有风险，但这不在本文的讨论范围。
02 房价涨多少才能保本？
考虑以上7种因素，并按照最低成本计算，我对不同房价的保本涨幅进行了统计。
其中，首付按照30%，贷款利率按照首套房的5.35%，若是二套房的话会高上不少。公共维修基金按照100平的电梯房计算，每平133元。
装修统一按照10万元计算，因为装修成本、是否需要装修都不确定，因此没有计入这部分装修钱的利息收益。首付利息收益按照年息5%计算。已还本金的利息，按照前一个5年已还本金计算，这已经是尽可能地取最小值，若每年叠加会多很多。
我们先看看房价100万的情况：
上表的计算结果是，你买了一套总价100万的房子，若5年后卖出，房子的最低持有成本为139.16万元，也就说房子5年得涨39万。
同样，10年需要涨67万，15年涨97万，20年涨131万，30年涨213万，30年后你还清贷款时房价至少需要翻三倍才能保本。
这其中花费较多的，一是贷款利息，30年的话基本就是贷多少钱利息就有多少钱，贷款本金=利息。二是首付利息，5%的年息虽然不多，但年复一年利滚利还是很恐怖的。三是已还本金的利息，这个是按照5年为单位计算的，若按照每年叠加，估计利息收益至少还需要增加1/3。
另外，装修费用的利息收益没有计入，按照首付30万的利息计算，30年后10万的装修钱至少还将有30多万的利息。
这样计算的话，30年的持有成本恐怕还得至少加上50万左右。
下表是150万总价房子的情况：
你买了一套总价150万的房子，若5年后卖出，房子的最低持有成本为203万元，10年245万，15年290万，20年341万，30年464万。
下表是200万总价房子的情况：
你买了一套总价200万的房子，若5年后卖出，房子的最低持有成本为267万元，10年323万，15年383万，20年451万，30年615万。
下表是300万总价房子的情况：
下表是400万总价房子的情况：
下表是600万总价房子的情况：
下表是1000万总价房子的情况：
可见，不管你买总价多少的房子，5年后想要卖出，就得至少涨30%才能保本；10年后至少涨60%；15年至少要翻一番；30年要至少涨200%。
此时，我想大家都明白“房价不涨就是跌”的说法了吧，房价不涨，你就是在赔钱。
这样计算后，我们也可以说不仅不涨就是跌，少涨也是跌。
03 有多少城市能够及格？
通过我的计算，若是贷款买房的话，每年的房价涨幅在5%左右是一个保本的零界线。
在2016年之前，楼市往往两年上涨、一年回落，三年一周期，总体涨幅每年超过5%是没有问题的。
2016年之后，行情骤变，楼市大年里涨幅超过5%就得面临调控的压力；小年里往往会面临房价下跌的压力。尤其是天津、青岛、济南、郑州等北方城市这几年更是跌的一塌糊涂。
最近五年，可以说没有任何一个城市敢说自己的房价年均涨幅达到5%以上。
下表是国家统计局前几天发布的《2022年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数》：
同比去年上涨超过5%的只有北京、上海、海口。 背后的情况是，在经过深度调控的小年后，这三个城市正在迎来楼市大年。
而另外67个城市房价涨幅无一超过5%，甚至还有30个城市同比下跌。
更为可怕的是，一如我在《2022年楼市有三大黑天鹅，如今最大的一只已经飞来！》中所说的，买房者的心理已经改变了，对楼市的期望降低了，再加上房地产税的影响，未来很难再出现以前的房价大涨、暴涨、疯涨。
一个城市，只要房价没出现大涨，依靠这种小涨小跌、不涨不跌、稳中有涨或者阴跌不止的行情，是很难保本的。
这一点，估计就是以后大多数城市将要面临的楼市局面了。
曾经关于楼市有很多经验之谈，说什么银行的钱不贷白不贷，房价稍微涨点就比存银行强。如今看来，银行的羊毛不是那么好薅的，银行可比买房者聪明多了。楼市也不是随便可进的，大多数买房者最终可能被楼市给玩了。
本文来自微信公众号：青城山说，专写城市发展和楼市分析
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