100投资什么好(100万能投资什么)

作者:Hello_Hippo

来源:雪球

假设我们筹集到了100万,之后投资房地产和股票效果如何?

一、房地产案例:富爸爸现金流游戏202经典案例(转换RMB)

总价5000000,首付1000000,贷款4000000,假设贷款利率为5%。

每年支付利息4000000*5%=200000

每年净现金流40000*12=480000

每年租金收入=200000+480000=680000

资产回报率=680000/5000000*100%=13.6%(利差13.6%-5%=8.6%)

现金回报率=480000/1000000*100%=48%

20%首付,8.6%的利差,可以创造48%的现金回报率。

五年后:房地产估值翻倍,现金回报率200%,资本利得收益400%,总回报率800%。

二、股票案例

假定10PE买入招商银行100万,5年复合净利润增速15%。

PE不变,回报率即为15%,使用杠杆将收益率提升至20%。

五年后:股票估值翻倍20PE,总回报率为300%。

三、两者对比

1、现金流对比

房地产100万投资,创造了48万现金流。(即使回报率20%,也有20万现金流)

股票100万投资,创造了20万现金流。(为了再投资,实际消费最多10万)

区别在于:房地产的现金流可以花掉,股票的现金流却要部分再投资,为什么?

房地产撬动了400万贷款OPM,升值1倍就是400万,400%的资本利得,不必依靠复利。

股票只是本金和小规模杠杆,升值1倍只有100万,100%的资本利得。只有通过再投资,依靠复利提升回报率。

结论:房地产>>股票,效果大约2-4倍。

2、资本利得对比

房地产>>股票,效果大约4倍。

3、总财富对比

房地产>股票,效果大约2倍。再来一次,效果是4倍。

4、主动性对比

房地产主动,可以通过改造、装修、折旧、提价、再贷款等方式,提升租金,降低税收,收回成本,从而提高现金回报率。买入时收益率只有6%,改造后也许就有10%。

股票被动,能否提升利润,只能依靠企业管理层的人品、能力和意愿,或者牛市。

因此,富爸爸给资产的排序非常正确:创业>房地产>纸资产。而西格尔教授的图表和理论,就是哄骗小朋友了。